問題469：自地自建發票／發票期限失效？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為自地自建房屋之起造人，建屋時取得相關材料發票。八年後當事人擬出售該房屋，經查發票可以作為成本憑證抵扣買賣部分之稅款。惟當事人疑慮發票是否有六至七年之有效期限，若已失效，則被扣之稅款是否只能依法規認定。當事人欲釐清自建材料發票之時效問題及其對房屋交易稅負之影響。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 自地自建之材料發票作為成本憑證，是否受營業稅法所定進項扣抵期限之限制？
• 房屋出售時計算房地合一稅或財產交易所得，建造成本之認列方式為何？
• 發票遺失或超過保存期限時，有無其他替代之成本證明方式？

三、相關法條

• 所得稅法第14條 — 財產交易所得之計算
• 所得稅法第14條之4 — 房地合一稅之課稅所得計算
• 稅捐稽徵法第21條 — 稅捐之核課期間
• 營業稅法第19條 — 進項稅額之扣抵
• 土地法第33條 — 土地增值稅之相關規定
• 所得稅法第17條 — 列舉扣除額

四、法律分析

（1）發票「失效」之迷思釐清
當事人所稱發票六至七年失效，可能係混淆營業稅法上進項稅額扣抵之期限與發票作為成本憑證之功能。依營業稅法相關規定，營業人取得之進項憑證須於一定期間內申報扣抵，否則不得扣抵營業稅。然而，此一期限僅適用於營業稅之進項扣抵，與房屋出售時作為所得稅成本憑證之用途無關。最高行政法院105年度判字第623號判決指出，納稅義務人出售不動產時，其建造成本之認定，應以實際支出之費用為準，發票或收據等原始憑證為重要之證明文件，不受營業稅進項扣抵期限之限制。

（2）房屋交易所得之成本認列
自地自建房屋出售時，依所得稅法第14條之4（房地合一稅）或第14條（舊制財產交易所得）計算課稅所得，均得將建造成本自售價中扣除。建造成本包含：材料費、人工費、設計費、監造費等。當事人保存之材料發票即為認列成本之主要憑證。財政部歷年函釋亦明確指出，自力建屋之建造成本，得以原始憑證核實認定。因此，八年前之材料發票仍可作為成本憑證使用，不存在「失效」之問題。

（3）發票遺失之替代方案
若部分發票已遺失，當事人仍得以下列方式證明成本：第一，向原開立發票之廠商申請補發存根聯影本；第二，以銀行轉帳紀錄、匯款單據等金流證明佐證；第三，以建造執照、使用執照等公文書推算合理建造成本。若完全無法提出成本憑證，稅務機關將依財政部頒布之標準，按房屋評定現值之一定比例推計成本。

五、結論與建議

結論：自地自建之材料發票作為房屋交易之成本憑證，不受營業稅進項扣抵期限之限制，八年後出售房屋時仍可使用。當事人應妥善保存所有原始憑證，以核實認列建造成本，降低稅負。

1. 整理所有原始憑證：將自建期間之所有材料發票、工資單據、設計費收據等按時間順序整理歸檔。
2. 補齊遺失之憑證：如有發票遺失，儘速向原廠商申請補發存根聯影本或開立證明。
3. 備妥金流證明：整理銀行轉帳紀錄、匯款單據等，與發票相互勾稽以強化成本之證明力。
4. 確認適用之稅制：依房屋取得時間確認適用房地合一稅新制或舊制財產交易所得稅，計算方式不同。
5. 保留建造相關公文書：建造執照、使用執照、建物測量成果圖等公文書亦為重要之輔助證明。
6. 諮詢會計師或稅務專家：房屋交易之稅務計算涉及多項法規，建議諮詢會計師協助試算稅額並規劃節稅方案。
7. 諮詢專業律師：若與稅務機關就成本認列產生爭議，建議委任律師協助申請復查或提起行政救濟。