問題471：大樓漏水問題之責任歸屬與求償

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某住家電梯大樓八樓，近日接獲正下方七樓屋主反映，其靠近陽台之兩間房間均出現漏水問題。七樓屋主已委請水電工至現場勘查，惟無法確認漏水來源。七樓屋主因此要求當事人配合檢修，當事人對於漏水原因不明之情形下，是否須負擔修繕責任及相關費用感到疑慮。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 大樓漏水原因不明時，樓上住戶是否有配合檢測之義務？
• 漏水損害之修繕費用應由樓上住戶、樓下住戶或管理委員會負擔？
• 公寓大廈管理條例對於樓地板漏水之修繕責任如何規範？
• 樓下住戶得否依民法侵權行為請求損害賠償？其舉證責任如何分配？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分及約定共用部分之修繕與管理費用負擔
• 公寓大廈管理條例第12條 — 共同壁及樓地板之修繕費用分擔
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第191條 — 工作物所有人之責任
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶應遵守之義務

四、法律分析

（1）漏水修繕責任之法律架構
依公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」因此，樓地板漏水之修繕費用，原則上由上下樓之區分所有權人共同負擔，但若漏水係因可歸責於一方之事由所致，則由該方單獨負擔。最高法院101年度台上字第1523號判決亦指出，公寓大廈樓地板漏水之修繕責任，應視漏水原因而定。

（2）漏水原因之舉證與鑑定
本案之關鍵在於漏水原因不明。實務上，法院通常會囑託專業機構（如建築師公會、土木技師公會）進行漏水鑑定，以確認漏水係源自上方住戶之專有部分（如浴室防水層破損、管線老化）、共用部分（如共用管線、結構體裂縫），或其他原因。臺灣高等法院106年度上易字第892號判決揭示，漏水損害賠償案件中，原告（即受漏水影響之住戶）應就漏水源自被告專有部分之事實負舉證責任。若原告無法舉證漏水係因樓上住戶之行為或設施所致，則不得逕行要求樓上住戶負全部修繕責任。

（3）住戶配合檢修之義務
依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，住戶對於共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，並有容忍他住戶因維護、修繕共用部分或設置管線必須進入其專有部分之義務。因此，即便漏水原因尚未查明，當事人仍有配合合理檢測之義務。惟此配合義務並不等同於承認漏水責任，當事人得要求於檢測過程中有公正第三方在場，並保留相關紀錄作為日後釐清責任之依據。

五、結論與建議

結論：大樓漏水責任之歸屬取決於漏水原因，在原因未明之前，當事人有配合檢測之義務，但無需逕行承擔修繕費用。若漏水源自共用部分或結構問題，修繕費用應由管委會以公共基金支應；若屬當事人專有部分之問題，則由當事人負擔。

1. 配合合理檢測：依公寓大廈管理條例第6條，當事人有配合檢測之義務，建議主動配合以展現善意，但應要求記錄檢測過程。
2. 委請專業鑑定：建議雙方共同委託具公信力之專業機構（如建築師公會、土木技師公會）進行漏水原因鑑定，以釐清責任歸屬。
3. 通知管理委員會：將漏水情形通報大樓管理委員會，請求協助處理，若屬共用部分之問題，管委會應以公共基金負擔修繕費用。
4. 保留相關證據：拍照或錄影記錄自家樓地板及浴室之現況，以證明己方專有部分無異常使用或損壞情形。
5. 勿逕行承認責任：在漏水原因確認前，不宜書面承認漏水責任或承諾負擔全部修繕費用，以免日後爭議。
6. 協商修繕費用分擔：依公寓大廈管理條例第12條，若屬樓地板共用部分之問題，修繕費用由上下樓共同負擔，可與樓下住戶協商合理分擔方式。
7. 必要時尋求法律協助：若雙方無法就責任歸屬達成共識，建議諮詢專業律師，評估是否透過調解或訴訟程序解決爭議。