問題468：租客不繳錢拆門——民事還是刑事？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房東）出租房屋予房客，房客積欠租金不繳，且擅自將房屋之門拆除。房東認為門為其所有之財產，質疑房客此行為究竟涉及民事責任還是刑事責任。房東欲瞭解應如何處理此一糾紛，以及可採取之法律救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房客積欠租金之行為屬於何種法律責任？房東應循何種程序請求？
• 房客擅自拆除房東所有之門，是否構成刑法上之毀損罪？
• 房客拆門之行為在民事上是否構成侵權行為？房東得請求之損害賠償範圍為何？
• 房東得否以房客違約為由終止租約並請求遷讓房屋？

三、相關法條

• 刑法第354條 — 毀損罪
• 刑法第357條 — 毀損罪之告訴乃論
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 民法第440條 — 承租人遲付租金之催告與終止
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之事由

四、法律分析

（1）不繳租金之民事責任
房客積欠租金屬於民事上之債務不履行。依民法第440條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。若房屋為城市地方之房屋，依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。最高法院43年台上字第392號判例亦確認，出租人應先催告承租人於期限內繳付租金，逾期未繳始得終止租約。房東應先以存證信函催告房客限期繳付積欠租金，逾期未繳則可終止租約並訴請遷讓房屋。

（2）拆門之刑事責任——毀損罪
房客擅自拆除房東所有之門，可能構成刑法第354條之毀損罪。該條規定：「毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」門為房屋之組成部分，屬於房東之財產，房客未經房東同意而拆除，即構成毀損他人之物。臺灣高等法院107年度上易字第1936號判決指出，承租人未經出租人同意而拆除、破壞租賃物之附屬設備，構成毀損罪。惟依刑法第357條規定，毀損罪為告訴乃論之罪，房東須於知悉犯人後六個月內提出告訴。

（3）拆門之民事責任——侵權行為
在民事責任方面，房客拆門構成民法第184條第1項前段之侵權行為，房東得請求損害賠償，賠償範圍包含門之修復費用或重新安裝費用。此外，依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，違反保管義務致租賃物毀損者，承租人應負損害賠償責任。

五、結論與建議

結論：房客不繳租金屬民事債務不履行，房東得催告後終止租約。房客拆門則同時涉及民事侵權行為及刑事毀損罪，房東得分別循民事與刑事程序主張權利。

1. 發存證信函催告繳租：先以存證信函催告房客於合理期限內繳付積欠之租金，逾期未繳則聲明終止租約。
2. 提出毀損罪刑事告訴：就房客拆門之行為，於知悉後六個月內向警察機關提出刑事告訴。
3. 蒐集並保全證據：拍攝門被拆除之現場照片或影片，保留租賃契約、租金繳付紀錄等相關文件。
4. 提起民事訴訟：向法院提起民事訴訟，請求房客給付積欠租金、門之修復費用及遷讓房屋。
5. 申請強制執行：取得勝訴判決後，如房客仍拒不搬離或賠償，得聲請法院強制執行。
6. 考慮以刑事告訴促進和解：刑事告訴可作為促使房客出面協商和解之手段，降低雙方訴訟成本。
7. 諮詢專業律師：建議委任律師評估整體訴訟策略，同時處理民事與刑事程序以獲最大保障。