問題467：向建商購屋，代銷續用一年，要注意的法律自保協議或契約問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）向建商購買店鋪成屋，惟該建案之代銷業者需再使用該店鋪一年以完成銷售。建商要求進行買賣過戶流程，將房產登記至買方名下，但目前地板、隔牆、洗手間等部分工程尚未完工。買方擔心過戶後在代銷使用期間發生損害或糾紛，欲瞭解應簽訂何種法律協議以保障自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買方過戶取得所有權後，代銷繼續使用該店鋪之法律關係為何（借貸、租賃或其他）？
• 過戶時部分工程尚未完工，建商之物之瑕疵擔保責任如何認定？
• 代銷使用期間發生之損害，應由何人負擔？
• 買方應如何保留部分價金作為未完工項目之擔保？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人之減少價金或解除契約權
• 民法第373條 — 危險移轉與交付
• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第468條 — 借用人之保管義務
• 土地登記規則第6條 — 土地登記之效力

四、法律分析

（1）代銷使用之法律關係定性
買方過戶取得所有權後，代銷繼續使用該店鋪之法律關係，需視雙方約定而定。若代銷無償使用，屬民法第464條之使用借貸；若有償使用，則屬租賃。無論何種關係，均應以書面契約明確約定。最高法院101年度台上字第232號判決指出，不動產之使用關係如未以書面約定，日後發生爭議時舉證困難。建議買方與建商（或代銷業者）另訂書面協議，載明使用期間、使用範圍、使用方式、保管義務及損害賠償責任。依民法第468條規定，借用人應以善良管理人之注意保管借用物。

（2）未完工項目之瑕疵擔保
過戶時部分工程尚未完工，此等項目應於買賣契約或補充協議中明確載列，包含：未完工項目之具體清單、約定之完工期限、未如期完工之違約責任。依民法第354條規定，出賣人就買賣標的物應擔保其無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用之瑕疵。臺灣高等法院108年度上字第643號判決認為，建商交付之房屋如有約定之工程項目未完成，買方得依民法第359條請求減少價金或依第227條請求損害賠償。建議買方保留部分價金（如總價之10%至15%），待全部工程完成並驗收合格後始行給付。

（3）代銷使用期間之風險管控
代銷使用期間可能發生之風險包含：店鋪遭使用毀損、裝潢遭破壞、發生意外事故等。買方應於協議中約定：代銷業者應投保相關保險、使用期間之水電費及管理費由代銷負擔、使用結束時之現況交還標準、代銷業者應提供一定金額之擔保金。此外，建議約定定期巡檢之權利，以確保店鋪狀態良好。

五、結論與建議

結論：買方在過戶後代銷續用之情形下，應透過完善之書面協議保障權益。關鍵在於：明確約定未完工項目、保留尾款擔保、另訂代銷使用協議，以及約定損害賠償責任。

1. 製作未完工項目清單：與建商共同確認並書面列出所有未完工項目（地板、隔牆、洗手間等），附上預定完工日期。
2. 保留部分價金：於買賣契約中約定保留一定比例之價金，待建商完成全部工程並經買方驗收後始行給付。
3. 簽訂代銷使用協議：與建商及代銷業者另訂書面使用協議，明確使用期間、使用範圍、保管義務及費用負擔。
4. 約定損害賠償條款：協議中應載明代銷使用期間如造成店鋪損害之賠償責任及計算方式。
5. 要求代銷提供擔保金：要求代銷業者提供相當金額之擔保金，待使用期滿返還店鋪並確認無損害後始退還。
6. 拍照存證：於過戶及代銷開始使用前，詳細拍照記錄店鋪現況，作為日後比對之依據。
7. 委任律師審閱契約：本案涉及買賣、使用借貸等多重法律關係，建議委任律師審閱並修改所有相關契約文件。