問題464：新租賃專法與土地法有衝突——押金可否抵租金？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人對於租賃住宅市場發展及管理條例（俗稱租賃專法）與土地法關於押金（擔保金）能否抵充租金之規定產生疑問。租賃專法規定押金歸押金、租金歸租金，押金不能抵租金；而土地法第99條則規定擔保金得抵充租金。當事人欲釐清在兩部法律規定不同之情況下，究竟應適用何者。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃住宅市場發展及管理條例與土地法關於押金之規定是否存在真正衝突？
• 租賃專法與土地法之間的法律適用關係為何（特別法與普通法、新法與舊法）？
• 租賃存續期間，承租人得否以押金抵充應繳之租金？
• 租賃關係終止時，押金之返還與抵充規則為何？

三、相關法條

• 土地法第99條 — 擔保金之限制及抵充租金
• 租賃住宅市場發展及管理條例第7條 — 押金之收取限制
• 租賃住宅市場發展及管理條例第10條 — 押金之返還
• 民法第421條 — 租賃之定義
• 中央法規標準法第16條 — 特別法優於普通法
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制

四、法律分析

（1）兩部法律之規範目的與適用範圍
土地法第99條規定：「前條之擔保金，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」此規定重點在於限制押金上限，並賦予承租人以超額部分抵付租金之權利。租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃專法）第7條亦規定押金不得逾二個月租金，第10條則規定租賃契約消滅時，出租人應於一定期限內返還押金，並得扣除欠繳租金或違約金。兩者並非全然衝突，而是規範面向不同。最高法院109年度台上字第1243號判決指出，法律之適用應就其規範目的、立法沿革及整體法律體系為綜合判斷。

（2）特別法與普通法之適用關係
依中央法規標準法第16條規定，法規對其他法規所規定之同一事項而為特別之規定者，應優先適用之。租賃專法係針對住宅租賃市場所制定之特別法，其適用範圍限於「住宅」之租賃。在租賃專法適用範圍內（即住宅租賃），如與土地法規定有所牴觸，應優先適用租賃專法。臺灣高等法院110年度上字第892號判決亦肯認，租賃專法就住宅租賃事項具有特別法之地位。惟須注意，租賃專法所稱「押金不能抵租金」之真意，係指租賃存續期間承租人不得單方面以押金抵充租金，以確保出租人之擔保利益；並非謂租約終止結算時押金不得扣抵欠繳租金。

（3）實務上之操作
綜合而言，在住宅租賃關係中：租賃存續期間，承租人不得片面以押金抵充租金（租賃專法之規定）；租賃關係終止時，出租人應返還押金，但得就欠繳租金、違約金或修繕費用予以扣抵（土地法第99條及租賃專法第10條之規定並不衝突）。此兩項規範各有其適用場景，實務上並無真正衝突。

五、結論與建議

結論：租賃專法與土地法關於押金之規定並非真正衝突。租賃存續期間，承租人不得片面以押金抵充租金；但租約終止結算時，押金可用以扣抵欠繳之租金或其他費用。在住宅租賃範圍內，租賃專法優先適用。

1. 確認租賃類型：先釐清租賃標的是否為「住宅」，以確定是否適用租賃專法。非住宅租賃（如商業用途）仍適用土地法及民法之規定。
2. 詳閱租約押金條款：檢視租賃契約中關於押金之約定，確認雙方對押金用途及返還條件之合意。
3. 租賃期間按時繳租：承租人應按時繳納租金，不得自行以押金抵充，以免構成違約。
4. 留意押金上限：押金不得超過兩個月租金，如房東收取超額押金，承租人得以超額部分抵付房租（土地法第99條）。
5. 租約終止時確認結算：租約結束時，雙方應就租金、違約金、修繕費用等進行結算，扣除後退還餘額。
6. 諮詢專業律師：如對押金返還或抵充有爭議，建議諮詢律師協助釐清法律關係並保障權益。