問題465：農地與農舍可否過戶給第三人？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之配偶欲將其名下農地過戶給婚外第三人作為補償。該第三人本身不具農民身分，但其家人從事農業。當事人欲瞭解：第三人不具農民身分是否仍可受讓農地？農舍是否亦可一併過戶？以及當事人作為配偶，對於此項財產處分有無法律上之救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不具農民身分之自然人是否得承受農地？農業發展條例對農地移轉有何限制？
• 農舍之移轉是否須與農地一併為之？有無獨立移轉之可能？
• 配偶在婚姻關係存續中將農地贈與第三人，他方配偶得否主張撤銷或請求損害賠償？
• 此項財產處分是否影響日後離婚時之剩餘財產分配？

三、相關法條

• 土地法第30條 — 農地承受人之資格限制（已刪除，參照農發條例）
• 民法第1020條之1 — 夫妻財產處分之撤銷權
• 民法第1030條之1 — 剩餘財產分配請求權
• 民法第406條 — 贈與之定義
• 民法第72條 — 違反公序良俗之法律行為無效
• 土地登記規則第57條 — 土地登記之審查

四、法律分析

（1）農地移轉之法律限制
依農業發展條例第33條規定，私法人不得承受耕地。至於自然人承受農地，自民國89年農業發展條例修正後，已放寬為自然人均得承受農地，不再限於農民身分。惟承受人須維持農業使用，否則將喪失免徵土地增值稅之優惠（農業發展條例第37條參照）。因此，第三人雖不具農民身分，仍得受讓農地，但須注意農地農用之限制。至於農舍部分，依農業用地興建農舍辦法第12條之1規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，不得單獨移轉。最高法院103年度台上字第1816號判決亦肯認此一見解。

（2）配偶之財產保全與撤銷權
依民法第1020條之1規定，夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之無償行為，有害及法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，他方得聲請法院撤銷之。本案配偶欲將農地無償贈與第三人，當事人得依此規定向法院聲請撤銷該贈與行為。臺灣高等法院106年度家上字第273號判決指出，配偶一方將婚後財產無償移轉予第三人，使剩餘財產減少而害及他方之分配請求權，他方得於知悉後六個月內、或行為後一年內聲請撤銷。此外，若該贈與係以維持婚外關係為目的，亦可能構成違反公序良俗（民法第72條），而有無效之虞。

（3）對剩餘財產分配之影響
即便配偶已將農地過戶，依民法第1030條之3規定，夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配而處分婚後財產者，應將該財產追加計算。因此，即使農地已移轉，於離婚時之剩餘財產分配計算中，仍應將該農地之價值納入計算。

五、結論與建議

結論：不具農民身分之第三人依現行法得承受農地，但須維持農業使用。配偶無償將農地贈與第三人，他方配偶得依民法第1020條之1聲請法院撤銷，且該農地價值於剩餘財產分配時仍應追加計算。

1. 即時聲請假處分：為防止配偶完成農地過戶，建議儘速向法院聲請假處分，禁止配偶處分該農地。
2. 行使撤銷權：若農地已過戶，應於知悉後六個月內、行為後一年內，依民法第1020條之1向法院聲請撤銷贈與。
3. 蒐集相關證據：蒐集配偶與第三人關係之證據、農地權狀影本、贈與意思表示之證據等。
4. 確認農地登記狀態：至地政事務所申請農地之土地登記謄本，確認目前登記名義人及有無設定他項權利。
5. 評估離婚時之財產分配：諮詢律師評估婚後財產狀況，計算剩餘財產分配之可能金額。
6. 考慮主張贈與無效：若贈與目的與維持婚外關係有關，可主張該贈與違反公序良俗而無效。
7. 委任專業律師：本案涉及農地移轉法規、婚姻財產制度等多重法律關係，強烈建議委任律師全面處理。