問題463：租屋簽約後家電壞掉，維修師傅表明不能修繕問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）於某日簽訂租賃契約並於隔日入住。入住後開始從舊租屋處搬遷，約一週後欲使用房東提供之洗衣機時，發現洗衣機故障無法運作。當事人通知房東後，房東安排維修師傅前來檢查，維修師傅表明該洗衣機已無法修繕。當事人就房東應負之修繕義務及自身可主張之權利有所疑問。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東所提供之家電設備是否屬於租賃物之一部分，房東是否負有修繕或更換義務？
• 洗衣機故障是否構成租賃物之瑕疵？房客得否據此請求減少租金？
• 房客是否得以租賃物有瑕疵為由主張終止租約？其要件為何？
• 房客自行購買洗衣機或送洗衣物之費用，得否向房東求償？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用狀態之義務
• 民法第424條 — 租賃物瑕疵之減少租金請求權
• 民法第430條 — 承租人之自行修繕權
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失之租金減少
• 租賃住宅市場發展及管理條例第8條 — 出租人之修繕義務
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

（1）房東之修繕義務
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。若租賃契約中載明包含洗衣機等家電設備，或簽約時房東以附帶家電為條件招租，則該等設備即屬租賃物之一部分，房東應負修繕義務。最高法院77年度台上字第2369號判決闡明，出租人之修繕義務不以租賃物之主要部分為限，凡屬租賃契約範圍內之附屬設備，出租人均應保持其合於使用之狀態。租賃住宅市場發展及管理條例第8條亦明定，出租人應於租賃期間保持租賃住宅及其附屬設備合於居住使用之狀態。

（2）房客可主張之權利
洗衣機既已無法修繕，房東應負更換之義務。若房東拒絕更換，房客得依下列途徑主張權利：第一，依民法第430條規定，房客得定相當期限催告房東修繕（更換），逾期未修繕者，房客得自行修繕（購買替代品）並向房東求償費用。第二，依民法第424條規定，若租賃物之瑕疵足以影響使用收益，房客得請求減少租金。臺灣高等法院106年度上易字第1252號判決指出，所謂瑕疵影響使用收益，係指租賃物之狀態不符合依租賃契約所應具備之品質而言。第三，房客因洗衣機故障所生之額外費用（如送洗費用），得依民法第227條不完全給付之規定請求損害賠償。

（3）終止租約之可能性
惟需注意，洗衣機故障是否已達「不能達租賃之目的」之程度，尚有討論空間。一般而言，洗衣機故障雖造成不便，但尚不至於使房屋完全不能居住使用，故房客直接終止租約之主張較難成立。建議房客先以催告修繕或請求減少租金之方式處理。

五、結論與建議

結論：租賃契約包含之家電設備屬於租賃物之一部分，房東應負修繕或更換義務。洗衣機已無法修繕時，房東應予更換。房客得催告房東限期處理，逾期未處理則可自行更換並向房東求償。

1. 書面催告房東：以書面（存證信函或通訊軟體）通知房東洗衣機已無法修繕之事實，並定合理期限（建議7至14日）要求房東更換。
2. 保留維修紀錄：保留維修師傅之檢查報告或診斷紀錄，作為洗衣機確已無法修繕之證據。
3. 保留額外支出單據：如因洗衣機故障而產生送洗費用等額外支出，應保留收據以備日後求償。
4. 逾期自行更換：若房東逾催告期限仍未處理，房客得依民法第430條自行購買洗衣機，費用由房東負擔。
5. 協商減少租金：與房東協商減少相當於洗衣機使用價值之租金，至房東完成更換為止。
6. 檢視租約條款：詳閱租約中關於設備修繕之約定，確認雙方之權利義務。
7. 諮詢專業律師：若房東持續拒絕處理，建議諮詢律師評估後續法律行動之可能性。