問題462：房東已經將房屋租賃給他人，卻要求我回復原狀？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）為經營補習班而承租房屋，租賃合約載明使用目的為補習班。入住後因樓梯方向未符合教育局及建管科之要求，經房東同意後進行結構變更以符合法規。租約屆滿後當事人已搬離，房東隨即將該房屋再出租予他人。然而房東事後仍向當事人主張應回復原狀，要求當事人負擔回復費用。當事人質疑房東於已再出租之情形下，是否仍有權要求回復原狀。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人於租約終止後之回復原狀義務範圍為何？經出租人同意之變更是否仍須回復？
• 出租人已將房屋以變更後現狀再出租予第三人，是否構成默示免除承租人之回復原狀義務？
• 出租人之回復原狀請求權是否有時效限制？
• 為符合法規要求而為之結構變更，應由何人負擔回復費用？

三、相關法條

• 民法第431條 — 承租人之有益費用償還請求權
• 民法第455條 — 租賃物之返還及回復原狀
• 民法第456條 — 工作物之取回權
• 民法第148條 — 權利濫用之禁止
• 民法第334條 — 抵銷
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制

四、法律分析

（1）回復原狀義務之範圍
依民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應以租賃物之原狀返還出租人。然此「回復原狀」之義務，須考量租賃期間之正常使用耗損（民法第432條參照），以及變更是否經出租人同意。本案中，房客為符合教育局及建管科之法規要求而變更樓梯方向等結構，且該變更係經房東同意始為之。最高法院100年度台上字第1578號判決指出，承租人經出租人同意所為之有益改良或變更，不當然構成回復原狀之義務範圍，須視雙方約定及變更之性質而定。若合約未明確約定此等變更須回復，房東之請求權基礎即有疑義。

（2）房東再出租行為之法律效果
房東於房客搬離後，已將房屋以變更後之現狀再出租予他人，此一事實具有重要法律意義。臺灣高等法院107年度上易字第485號判決認為，出租人於承租人返還租賃物後，以現狀繼續使用或再出租予他人，可認為出租人已默示免除承租人之回復原狀義務，或至少可認為出租人並無因未回復原狀而受有損害。蓋回復原狀之目的在於填補出租人之損害，若出租人已以現狀繼續獲益，則其損害賠償請求即欠缺損害要件。況且，房東要求前房客回復原狀，卻又同時以變更後現狀出租收益，有違誠信原則，構成民法第148條所禁止之權利濫用。

（3）時效與舉證責任
依民法第456條之1規定，出租人就租賃物所受損害之賠償請求權，自受返還時起二年間不行使而消滅。房東若遲未主張，應注意時效是否已屆滿。此外，房東如主張回復原狀，應舉證證明變更非經其同意，及其確實受有損害。

五、結論與建議

結論：當事人（房客）經房東同意所為之結構變更，且房東已以現狀將房屋再出租予他人，房東之回復原狀請求於法律上恐難成立。房東此舉可能構成權利濫用，且已無實質損害可資求償。

1. 蒐集房東同意變更之證據：整理當初房東同意變更樓梯結構之書面紀錄、通訊紀錄或證人，以證明變更係經出租人同意。
2. 確認房東已再出租之事實：蒐集房東已將房屋以現狀出租予他人之證據，如新租約資訊或其他佐證。
3. 檢視租賃合約條款：詳閱原租賃合約中關於回復原狀之約定，確認是否有特別條款排除或限制回復義務。
4. 主張權利濫用抗辯：若房東堅持請求，可依民法第148條主張房東之行為構成權利濫用。
5. 注意時效問題：確認房東之請求是否已逾民法第456條之1所定之二年時效。
6. 尋求調解或協商：建議先以書面回覆房東，說明法律立場，嘗試和解以節省訴訟成本。
7. 諮詢專業律師：如房東提起訴訟，應委任律師代為答辯，充分保障自身權益。