問題456：老舊公寓頂樓使用權及騎樓停車權歸屬之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某老舊公寓之五樓住戶購入該戶後，未經其他住戶同意，擅自於頂樓加蓋鐵皮隔間作為套房出租，導致公寓住戶增多、居住品質下降，其他住戶下班後常無機車停車位可用。另外，一樓住戶在騎樓停放自己的機車，並將汽車停在騎樓外的馬路上，甚至以盆栽占位，完全不讓其他住戶停車。當事人欲瞭解頂樓使用權之歸屬，以及騎樓和騎樓外馬路之使用權是否歸一樓住戶所有。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 老舊公寓之頂樓平台使用權歸屬於頂樓住戶抑或全體住戶共有？
• 頂樓住戶未經全體住戶同意加蓋鐵皮出租，其他住戶得主張何種權利？
• 公寓騎樓之所有權及使用權歸屬為何？一樓住戶得否獨占使用？
• 住戶於騎樓外之道路放置物品占位，是否違反法規？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第8條 — 公寓大廈周圍上下及外牆面之使用限制
• 公寓大廈管理條例第9條 — 共用部分之使用管理
• 公寓大廈管理條例第49條 — 違規使用之罰則
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 民法第821條 — 共有物之保存行為
• 都市計畫法第51條 — 騎樓之設置規定

四、法律分析

（1）頂樓平台之法律歸屬
依公寓大廈管理條例第8條及第9條規定，公寓大廈之屋頂平台屬於全體區分所有權人之共用部分，非頂樓住戶所專有。頂樓住戶僅享有其專有部分（即五樓室內空間）之所有權，頂樓平台係供全體住戶共同使用之公共空間。最高法院99年度台上字第1191號判決明確揭示，公寓之屋頂平台為共用部分，頂樓住戶不得擅自加蓋建物或排他使用。五樓住戶未經區分所有權人會議決議即擅自加蓋鐵皮套房出租，顯然違反公寓大廈管理條例之規定。其他住戶得依民法第767條及第821條規定，以共有人身分訴請拆除頂樓加蓋，並得向主管機關檢舉違建。依公寓大廈管理條例第49條規定，主管機關得處以罰鍰並命限期改善。

（2）騎樓之使用權歸屬
騎樓在法律上具有雙重性質：就所有權而言，騎樓通常登記為一樓建物之附屬建物，由一樓住戶享有所有權；惟就使用上而言，依建築法及都市計畫法之規定，騎樓係供公眾通行之開放空間，不得任意設置障礙物或堆置物品。最高法院96年度台上字第1048號判決指出，騎樓雖為一樓所有權範圍，但依法負有供公眾通行之義務，不得排除他人通行。一樓住戶以機車或盆栽占用騎樓，妨礙其他住戶通行，已違反道路交通管理處罰條例及建築法之相關規定，其他住戶得向交通主管機關或建管單位檢舉。

（3）騎樓外道路之使用
騎樓外之馬路屬於公共道路，非任何住戶所有。一樓住戶以汽車或盆栽占用道路，違反道路交通管理處罰條例第82條之規定，得處以罰鍰。其他住戶得向警察機關或交通主管機關檢舉，由主管機關依法取締。住戶無權在公共道路上以任何方式圈占停車位。

五、結論與建議

結論：頂樓平台屬全體住戶共有之共用部分，五樓住戶擅自加蓋出租係違法行為。騎樓雖屬一樓所有，但依法供公眾通行，不得獨占。騎樓外之道路為公共空間，任何人均不得以私人物品占用。

1. 向主管機關檢舉頂樓違建：向當地建管單位（工務局或建設局）檢舉五樓住戶之頂樓加蓋違建，請求依法查報拆除。
2. 召開區分所有權人會議：召集全體住戶召開區分所有權人會議，決議要求五樓住戶拆除頂樓加蓋並恢復原狀。
3. 提起民事訴訟：如五樓住戶拒絕配合，任一住戶得依民法第821條以共有人身分提起拆屋還地之訴。
4. 檢舉騎樓占用：就一樓住戶占用騎樓之行為，向交通主管機關或警察機關檢舉，請求取締違規停車及堆置物品。
5. 檢舉道路占用：就騎樓外馬路之盆栽占位行為，向當地區公所或交通警察隊檢舉，依道路交通管理處罰條例處理。
6. 諮詢專業律師：如住戶間衝突難以自行解決，建議委任律師統籌處理，包括發函催告、調解及訴訟等法律程序。