問題457：土地被保留為學校預定地三十餘年未使用之權利救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人擁有一筆土地，該土地於三十二年前被某學校保留為增建預定地。約兩年前，學校曾召集地主開會，表示有意放領歸還該土地。然而至今仍未有正式公文核發，土地仍維持學校預定地之使用分區編定。當事人向地政士（代書）及建築師諮詢後，得知土地目前仍為預定地狀態，地政士建議可與學校協商，但可能須額外支付約百分之三之費用。當事人對此費用之合理性存疑，欲瞭解其他可能之救濟管道。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公共設施保留地長期未徵收，地主得主張何種權利？
• 學校口頭表示放領但未核發公文，地主如何確保權益？
• 都市計畫法對公共設施保留地之保留年限有無限制？
• 地政士所稱須額外支付百分之三費用之法律依據為何？

三、相關法條

• 都市計畫法第42條 — 公共設施用地之種類
• 都市計畫法第48條 — 公共設施保留地之取得方式
• 都市計畫法第49條 — 公共設施保留地之徵收補償
• 都市計畫法第50條 — 未取得前之臨時使用
• 土地法第233條 — 土地徵收之補償
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權

四、法律分析

（1）公共設施保留地之法律規範
依都市計畫法第42條規定，學校用地屬於都市計畫中之公共設施用地。政府得依第48條規定以徵收、區段徵收或市地重劃等方式取得。惟若政府長期編定為公共設施保留地卻未予徵收，將嚴重限制地主對土地之使用收益權。司法院釋字第440號解釋指出，都市計畫法對於公共設施保留地之使用限制，已構成對人民財產權之特別犧牲，政府應予合理補償。釋字第747號解釋更進一步認定，國家因公用或公益需要對人民財產權造成個人特別犧牲者，應給予合理補償。本案土地被保留逾三十二年未徵收，地主之財產權已受長期不當限制。

（2）地主之救濟途徑
地主得循以下途徑主張權利：第一，依都市計畫法第50條規定，在土地未被取得前，申請作為臨時使用或依原來之使用繼續使用。第二，向都市計畫主管機關（通常為縣市政府都市發展局）陳情，請求辦理都市計畫通盤檢討，將該土地之公共設施保留地編定予以解除。依都市計畫法第26條規定，都市計畫應每五年至少通盤檢討一次，若公共設施用地已無需要，應於檢討時解除其保留。第三，地主亦得請求需用土地人（即學校或其主管機關）辦理徵收，依土地法第233條規定給予合理補償。最高行政法院104年度判字第509號判決認為，長期保留而未徵收之土地，地主得請求主管機關解除編定或徵收補償。

（3）代書建議之評估
地政士所稱須額外支付百分之三之費用，可能係指都市計畫變更或土地使用分區變更之行政規費、代辦費或回饋金。惟此費用是否合理，須視具體情況而定。若土地係因政府未履行徵收義務而應返還地主自由使用，地主不應額外負擔費用。建議當事人直接向主管機關確認都市計畫通盤檢討之時程及解除保留地編定之程序，毋需僅依地政士之建議與學校私下協商。

五、結論與建議

結論：土地被保留為學校預定地逾三十二年未徵收使用，已構成對地主財產權之不當限制。地主得請求主管機關辦理都市計畫通盤檢討以解除保留地編定，或請求需用土地人辦理徵收並給予合理補償。

1. 確認土地使用分區：至地政機關或都市計畫主管機關查詢該土地之最新都市計畫使用分區編定及公共設施保留地之相關公告內容。
2. 向主管機關陳情：向縣市政府都市發展局提出書面陳情，請求在下次都市計畫通盤檢討中解除該土地之公共設施保留地編定。
3. 要求學校或教育局正式回覆：以書面函文向學校或教育主管機關確認是否仍有增建需求，若已無需要，請求其配合辦理解除保留。
4. 申請臨時使用：在土地尚未解除編定前，依都市計畫法第50條申請臨時使用，以維護土地之使用收益。
5. 評估徵收補償請求：若主管機關仍需使用該土地，得請求其辦理徵收並依法給予按市價計算之合理補償。
6. 諮詢專業律師：建議委任熟悉土地法及行政法之律師，協助評估提起訴願或行政訴訟之可行性，以積極維護地主之財產權。