問題455：合租租賃契約中退租限制條款之效力分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與其他四位友人共五人簽訂家庭式合租契約，五人同列為乙方（承租人）。合約中約定承租人不得提前退租，且如有人因故不居住，仍須支付其房租及相關費用。當事人因居住於該處導致心理狀態極為不佳，已改為通勤方式未實際居住，身心狀況獲得改善。當事人欲向房東及室友提出退租，惟擔心合約中之限制條款是否合法有效，以及是否有義務自行找人替補。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 合租契約中「不得退租」及「不居住仍須付租金」之條款是否有效？
• 該限制條款是否構成顯失公平而得主張無效？
• 承租人因身心健康因素，得否依法提前終止租約？
• 合約約定不得轉租時，當事人是否仍有義務找替補人選？
• 若法院判決須履約至期滿，當事人得否以違約金代替繼續履約？

三、相關法條

• 民法第247條之1 — 附合契約顯失公平條款無效
• 民法第450條 — 租賃契約之期間
• 民法第453條 — 定期租賃之終止
• 民法第424條 — 租賃物危害承租人安全或健康時之終止權
• 民法第252條 — 違約金之酌減
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制

四、法律分析

（1）退租限制條款之效力
合租契約中約定「不得提前退租」及「不居住仍須支付租金」之條款，在契約自由原則下，原則上應尊重當事人之合意。惟若該條款構成對承租人過度之限制，使承租人無論任何情況均不得退出，且須無限期負擔租金，依民法第247條之1規定，按其情形顯失公平者，該約定無效。最高法院102年度台上字第2017號判決指出，定型化契約條款若使一方承受不合理之負擔，法院得依職權認定其無效。五人共列為一個乙方之契約型態，使個別承租人退出幾乎不可能，確有顯失公平之虞。

（2）健康因素之提前終止
民法第424條規定，租賃物有危害承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。本案當事人主張居住於該處導致心理狀態極為不佳，若能提出醫療證明佐證其身心健康確因居住環境受損，得主張依該條規定終止契約。惟須注意，本條所稱之瑕疵係指租賃物本身之瑕疵，若心理壓力係源於室友相處問題而非房屋本身，適用上可能有爭議。臺灣高等法院109年度上易字第482號判決認為，居住環境嚴重影響承租人身心健康者，承租人得類推適用本條主張終止。

（3）違約金與替補義務
即使合約有效限制提前退租，承租人仍得選擇終止契約並支付違約金。依民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。至於找替補人選之義務，若合約未明文約定承租人有此義務，當事人原則上無需為之。合約既已約定不得轉租，承租人更無從自行安排替補。退租後之租金負擔應由剩餘承租人與房東協商處理，不應強制已退出之承租人持續負擔。

五、結論與建議

結論：合約中「不得退租」及「不居住仍須付租金」之條款可能因顯失公平而無效。當事人因身心健康因素欲退租，得主張合理終止租約。即使需支付違約金，法院亦得酌減至合理金額。當事人原則上無義務自行找替補人選。

1. 取得醫療證明：至身心科就診取得診斷證明，證實居住環境確對心理健康造成負面影響，作為主張提前終止契約之依據。
2. 書面通知退租：以存證信函向房東及其他室友正式通知退租意願，載明退租日期及理由。
3. 檢視契約條款：詳閱合租契約之違約金約定及終止條款，評估可能須負擔之違約金金額。
4. 協商退租方案：主動與房東及室友協商退租方案，例如支付合理之違約金或提前一至二個月通知，以降低雙方損失。
5. 主張條款無效：若房東堅持要求繼續繳租至約滿，得以民法第247條之1主張「不居住仍須付租金」之條款顯失公平而無效。
6. 申請租賃爭議調處：向當地鄉鎮市區公所之調解委員會聲請調解，或向消費者保護官申訴。
7. 諮詢專業律師：如協商未果且爭議金額較大，建議委任律師評估訴訟策略，必要時提起確認契約條款無效之訴。