問題446：口頭使用借貸與拆屋還地之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某土地與其上建物分屬不同人所有。土地所有權人（兄）口頭同意其弟永久使用該建物，直至建物自然損毀。建物係由使用人（弟）自行出資建造，並非地主所蓋。經過多年後，土地所有權人過世，由其子繼承土地。繼承人起初並未要求拆屋還地，但在繼承30餘年後，繼承人向建物使用人之後代提出拆屋還地之要求。當事人詢問：口頭承諾是否對繼承人有效、建物可否繼續使用、地主得否請求不當得利、拆屋還地時可否請求建物補償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 口頭使用借貸契約是否對土地繼承人具有拘束力？
• 使用借貸約定「永久使用」之效力為何？繼承人得否隨時終止？
• 土地繼承人得否請求占用期間之不當得利（相當於租金之利益）？
• 若須拆屋還地，建物使用人得否請求建物之補償？
• 繼承人30多年後始主張拆屋還地，是否構成權利失效？

三、相關法條

• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第470條 — 使用借貸未定期限之返還
• 民法第767條 — 所有權之物上請求權（拆屋還地）
• 民法第179條 — 不當得利
• 民法第148條 — 權利濫用之禁止
• 土地法第105條 — 租用基地建築房屋之規定
• 民法第816條 — 添附之補償請求權

四、法律分析

（1）口頭使用借貸對繼承人之效力
口頭契約在我國法律上原則有效，使用借貸契約不以書面為成立要件。然使用借貸為無償契約，屬債權關係，僅在當事人間有效力，不得對抗第三人。繼承人依民法第1148條概括承受被繼承人之權利義務，原則上應受使用借貸契約之拘束。惟最高法院95年度台上字第910號判決指出，使用借貸之借用人不得以其權利對抗貸與人之繼承人，蓋使用借貸具有高度屬人性。至於「永久使用」之約定，法律上解釋為未定期限之使用借貸，依民法第470條第2項，貸與人得隨時請求返還借用物。

（2）不當得利與拆屋還地
若使用借貸契約已合法終止，建物使用人無權占用土地期間，土地所有人得依民法第179條請求相當於租金之不當得利。惟在使用借貸契約存續期間，因有合法使用權源，不構成不當得利。至於建物自用未出租之情形，最高法院61年台上字第1695號判例仍認定使用人受有相當於租金之利益。關於拆屋還地，繼承人得依民法第767條行使物上請求權。然而，考量建物使用人係基於信賴口頭承諾而長期使用，且繼承人30多年未異議，法院可能衡量民法第148條權利濫用之禁止原則，審酌拆屋還地是否有違誠信。

（3）建物補償請求權
建物係由使用人自行出資建造，若須拆屋還地，使用人得主張建物之補償。依民法第816條添附規定之法理，動產附合於不動產而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，惟動產所有人得依不當得利請求補償。此外，依土地法第105條準用同法第89條之規定，基地租賃如係以建築房屋為目的，於租賃關係消滅時，地主應按建物時價補償。雖本案非租賃關係，但法院得類推適用相關規定，命土地所有人補償建物價值。

五、結論與建議

結論：口頭使用借貸契約雖有效，但因屬人性較強，繼承人得終止契約並請求拆屋還地。然而繼承人30多年未行使權利，建物使用人得主張權利濫用抗辯。拆屋還地時，建物使用人得請求建物價值之補償。不當得利之請求須視使用借貸是否已合法終止而定。

1. 蒐集口頭約定之證據：尋找能證明原地主口頭同意永久使用之證人或相關書信，作為抗辯使用借貸關係存在之證據。
2. 主張權利失效：繼承人繼承30多年後始請求拆屋還地，可主張權利失效原則，抗辯對方長期不行使權利已構成權利濫用。
3. 評估建物價值：委託不動產估價師鑑定建物之殘餘價值，作為請求建物補償之依據。
4. 協商和解方案：嘗試與繼承人協商，以合理補償方式取得繼續使用之權利，或由繼承人收購建物。
5. 申請調解：向鄉鎮市區調解委員會申請調解，在第三方協助下尋求雙方均可接受之方案。
6. 委任律師應訴：若對方已提起拆屋還地訴訟，務必委任律師應訴，主張使用借貸關係存在、權利濫用抗辯及建物補償請求。