問題445：出租房屋漏水與提前解約押金返還之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租某房屋後，隔壁鄰居反映該屋熱水管有漏水情形。當事人通知房東，惟房東以管線非其埋設為由拒絕處理。當事人遂自行委請專業人員檢測，確認熱水管破裂，至少三面牆壁進水濕度極高且有壁癌問題，其中一面牆內之電線已呈浸濕狀態，鑑定人員表示有嚴重安全疑慮。當事人基於人身安全考量提出提前解約，房東不認可檢測結果，否認房屋有問題，並要求當事人賠償一個月租金作為違約金。當事人欲瞭解如何處理此爭議及取回全部押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋熱水管破裂致電線浸濕，是否構成民法第424條所定危害承租人安全之瑕疵？
• 房東拒絕修繕，承租人得否不經催告逕行終止租賃契約？
• 承租人依法終止契約後，是否免除違約金之給付義務？
• 承租人得否請求返還全部押金及賠償檢測費用？
• 房東之修繕義務範圍為何？管線非其埋設是否影響修繕責任？

三、相關法條

• 民法第424條 — 危害安全或健康之瑕疵得終止契約
• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於使用之義務
• 民法第430條 — 出租人不為修繕時承租人之權利
• 民法第431條 — 承租人之有益費用償還請求權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 土地法第97條 — 租金之限制

四、法律分析

（1）房東之修繕義務與房屋瑕疵
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。房屋之管線設備屬於房屋之一部分，不論管線係由何人埋設，出租人均負有修繕義務。房東以「管線非其埋設」為由拒絕修繕，於法無據。最高法院106年度台上字第174號判決指出，出租人之修繕義務，不以瑕疵可歸責於出租人為必要，即使非因出租人之行為所致之損壞，出租人仍負修繕責任。

（2）危害安全瑕疵之終止權
依民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。本案經專業人員鑑定確認熱水管破裂，電線浸濕有觸電危險，顯然已構成危害承租人安全之瑕疵。臺灣高等法院103年度上字第488號判決亦認定，房屋漏水導致電線浸濕有觸電風險者，構成民法第424條之安全瑕疵。承租人得不經催告逕行終止契約，無須支付違約金。

（3）押金返還與損害賠償
承租人依民法第424條合法終止契約後，房東應返還全部押金。因終止係基於房東違反修繕義務所致，非承租人之違約行為，房東不得主張扣除違約金。此外，承租人因房屋瑕疵所支出之檢測費用，屬於因房東不完全給付所致之損害，得依民法第227條第2項請求房東賠償。承租人亦得請求因漏水所致之財物損失及搬遷費用。

五、結論與建議

結論：本案房屋熱水管破裂致電線浸濕，已構成危害承租人安全之瑕疵，承租人得依民法第424條逕行終止契約，無須支付違約金，並得請求返還全部押金。房東以管線非其埋設為由拒絕修繕，於法無據。

1. 保全檢測報告：妥善保存專業鑑定人員之檢測報告、照片及影片，作為證明房屋安全瑕疵之關鍵證據。
2. 書面通知終止：以存證信函通知房東，載明依民法第424條因房屋安全瑕疵終止租約，並請求返還押金。
3. 記錄所有通訊：保留與房東之所有通訊紀錄，特別是房東拒絕修繕之對話內容。
4. 拒絕支付違約金：既然終止契約係因房屋有安全瑕疵，屬法定終止權之行使，非違約行為，無須給付違約金。
5. 請求損害賠償：就檢測費用、搬遷費用及因漏水所致之財物損失，向房東請求賠償。
6. 向調解委員會申請調解：若房東拒絕返還押金，可向鄉鎮市區調解委員會申請調解，費用低廉且程序迅速。
7. 提起民事訴訟：調解不成立時，得向法院提起民事訴訟請求返還押金及損害賠償，金額若在50萬元以下可適用簡易訴訟程序。