問題447：共有土地擔保抵押權設定與法拍分配之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

甲、乙二人共同持有某筆土地，各持二分之一。甲於民國90年因投資生意，以該土地向友人設定抵押擔保合計300萬元，乙之持分亦被連帶設定抵押及列為連帶保證人。甲於91年又向另一友人簽發本票50萬元並設定抵押權100萬元，乙之持分同被設定抵押。嗣後該友人於110年聲請本票裁定強制執行，並於111年向法院聲請拍賣甲之二分之一持分。當事人詢問共有土地之持有型態、抵押權時效塗銷、法拍後之分配及乙之持分是否受波及等問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 甲、乙各持二分之一持分，係屬分別共有或公同共有？
• 設定於民國90年、91年之抵押權，是否因時效超過而得聲請塗銷？
• 甲之持分被法拍後，拍定金額不足清償債務時，債權人得否就乙之持分續行拍賣？
• 法拍分配是否包含本金、利息、遲延利息及違約金？
• 契約協議書遺失，如何取得完整契約內容？

三、相關法條

• 民法第817條 — 分別共有之定義
• 民法第880條 — 抵押權因時效完成後五年不實行而消滅
• 民法第125條 — 一般消滅時效15年
• 民法第861條 — 抵押權擔保範圍（含利息、違約金）
• 強制執行法第38條 — 分配表之製作
• 土地登記規則第155條 — 抵押權登記事項
• 土地登記規則第34條 — 登記簿謄本之申請

四、法律分析

（1）共有型態與抵押權設定
甲、乙各持有土地二分之一持分，且各自擁有土地權狀，此屬民法第817條之分別共有。分別共有人得自由處分其應有部分，包括設定抵押權。惟甲以乙之持分連同設定抵押權，須經乙之同意。若乙確實同意並於抵押權設定契約上簽章，則甲、乙之持分均受抵押權之拘束。最高法院72年度台上字第2516號判決指出，分別共有人就其應有部分設定抵押權，無須他共有人之同意；但就他共有人之應有部分設定抵押權者，須經該共有人同意。

（2）抵押權之時效與塗銷
甲於民國90年、91年設定之抵押權，至今已逾20年。依民法第880條規定，抵押權所擔保之債權請求權因時效消滅後，抵押權人於五年間不實行抵押權者，抵押權消滅。一般債權之消滅時效為15年（民法第125條）。自民國90年設定起算，若債權之清償期屆至後15年時效完成，再加5年，則部分抵押權可能已消滅。惟須注意，本票裁定強制執行具有中斷時效之效力，友人於110年聲請本票裁定，可能已中斷消滅時效。最高法院102年度台上字第1560號判決指出，債權人聲請強制執行構成時效中斷事由。因此須逐一計算各筆債權之時效是否已完成。

（3）法拍分配與乙之持分
甲之二分之一持分被法拍後，拍定金額依強制執行法第38條製作分配表，分配順序為執行費用、優先稅捐、各順位抵押權人。分配範圍包含本金、利息、遲延利息及違約金（民法第861條）。若甲之持分拍定金額不足清償全部債務，且乙之持分亦有被設定抵押，債權人得另行聲請拍賣乙之持分。乙得至地政事務所申請土地登記謄本，查閱是否有查封登記。關於遺失之契約書，得向地政事務所申請調閱抵押權設定之登記資料，或向法院聲請調閱相關卷宗。

五、結論與建議

結論：甲、乙為分別共有，各持分均受抵押權拘束。部分抵押權可能因時效消滅，但須考量本票裁定之時效中斷效力。甲之持分法拍後，若債務未獲全額清償，乙之持分確有遭拍賣之風險。法拍分配包含本金、利息、遲延利息及違約金。

1. 申請土地登記謄本：至地政事務所申請完整之土地登記第一類謄本，查閱所有抵押權設定及查封情形。
2. 計算各筆債權時效：逐一計算民國90年、91年設定之各筆抵押擔保債權之消滅時效，注意本票裁定是否構成時效中斷。
3. 調閱登記資料：向地政事務所申請調閱抵押權設定之原始資料，以瞭解遺失之契約內容。
4. 對分配表提出異議：若認為部分抵押權已因時效消滅，應於分配期日前向法院提出分配表異議。
5. 評估清償可能：計算全部擔保債權（含利息、違約金）之總額，評估甲之持分法拍金額能否全額清償，以判斷乙之持分風險。
6. 委任律師處理：本案涉及多順位抵押權、共有土地法拍及時效計算等複雜問題，強烈建議委任律師全面處理。