問題429：房客寵物損壞傢俱房東要求全額更換之租屋糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為租屋之房客，飼養之寵物貓將房東提供之沙發抓傷，僅損壞沙發之一面表面。房東要求將整組沙發丟棄並由房客全額賠償購買全新沙發，費用超過新臺幣2萬元。租賃契約中雖有允許飼養寵物之條款，惟並未約定寵物造成損壞應全額更換新品。此外，房東於退租時另從押金中扣除洗衣機清潔費用，惟雙方事前並無此項扣款之約定。當事人認為房東之要求不合理，欲瞭解法律上應如何主張權利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房客寵物造成房東傢俱損壞，賠償金額應以修復費用抑或全新品價格計算？
• 傢俱之折舊應如何計算？房東得否要求以新品價格賠償？
• 房東未經約定得否從押金中扣除洗衣機清潔費用？
• 租約中僅約定可養寵物而未約定損壞賠償標準，應如何認定賠償範圍？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第434條 — 承租人就租賃物之損害賠償責任
• 民法第213條 — 損害賠償之方法（回復原狀）
• 民法第196條 — 不法毀損他人之物之損害賠償
• 民法第431條 — 租賃物之自然損耗
• 民法第337條 — 押金之抵充
• 土地法第99條 — 押租金之限制

四、法律分析

（1）損害賠償金額之計算：折舊扣除原則
依民法第196條規定，不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。實務上對於傢俱損壞之賠償，係以「修復費用」為原則，若無法修復則以「扣除折舊後之殘值」計算，而非以全新品價格為賠償標準。最高法院77年度第9次民事庭會議決議明確指出，物之毀損賠償以修復費用為準，惟修復所需之零件以新品更換者，應扣除折舊。沙發僅一面受損，房東要求丟棄整組並全額購買新品，顯然超過合理賠償範圍。房客僅需賠償修復該受損面之費用，或沙發扣除使用年限折舊後之殘值差額。

（2）寵物條款與賠償責任之認定
租約中載有允許飼養寵物之條款，表示房東已同意房客養寵物。未特別約定寵物造成損壞之賠償標準時，應回歸民法一般損害賠償原則處理。房客對寵物造成之傢俱損壞確實負有賠償責任，依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。惟賠償範圍依損害填補原則，以回復原狀所必要之費用為限，不得使被害人因此獲得額外利益。房東要求以全新品價格賠償，等同因房客之損壞行為而獲得一組全新沙發，此已逾越損害填補之範圍，構成不當得利。臺灣高等法院108年度小上字第87號判決亦指出，房東不得藉由房客之損害賠償而取得超越原有物品價值之利益。

（3）押金扣除之合法性
押金之功能在擔保租賃契約所生之債務，包括積欠租金及租賃物損害賠償。房東從押金扣除洗衣機清潔費用，若雙方租約中未約定退租時應負擔清潔費用，且該清潔需求非因房客之不當使用所致，房東不得任意扣除。洗衣機之一般使用所生之髒污屬正常使用損耗，依民法第431條規定，承租人對租賃物之自然耗損不負回復原狀之義務。房客得要求房東退還不當扣除之押金部分。若房東拒絕返還，房客得向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解或向法院提起小額訴訟。

五、結論與建議

結論：房客對寵物造成之沙發損壞負有賠償責任，惟賠償金額應以修復費用或扣除折舊後之殘值計算，房東不得要求全額購買新品。未經約定之洗衣機清潔費不得從押金扣除，房客得請求返還不當扣款。

1. 拍照存證沙發損壞程度：詳細拍攝沙發受損之範圍及程度，證明僅一面受損而非整組毀壞，作為主張僅需部分賠償之證據。
2. 取得修復估價單：向傢俱修繕業者取得沙發局部修復之估價單，證明損壞可修復且修復費用遠低於全新品價格。
3. 計算沙發折舊：查詢沙發之購買時間及原價，依固定資產耐用年數表計算折舊後之殘值，作為賠償金額之上限依據。
4. 檢視租約條款：仔細檢視租賃契約中關於寵物飼養、損壞賠償、押金扣除及退租清潔等條款，確認房東之要求是否有合約依據。
5. 書面回覆房東：以書面（存證信函或訊息）向房東說明損害賠償之法律原則，表明願意按折舊後金額賠償，拒絕全額購買新品之要求。
6. 要求返還不當扣除之押金：就洗衣機清潔費部分，書面通知房東該扣款無合約依據，要求限期返還。
7. 聲請調解或提起訴訟：若協商不成，向租屋所在地之鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或向法院提起小額訴訟請求返還押金。