問題430：房東要求租客以自己名義購屋之法律風險分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人曾向某房東租屋約六個月。退租後，前房東向當事人提出兩個合作方案：第一方案為以當事人名義向銀行辦理房屋貸款，房東事先給付頭期款並於房屋出售後給付當事人報酬；第二方案為雙方共同出資投資購屋，不動產登記於當事人名下，待出售後分配利潤。房東表示願意提供個人資料或簽發本票作為擔保。當事人認為此提議似有利可圖，惟對於潛在法律風險並不瞭解，欲諮詢其中之法律問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 以自己名義為他人辦理房貸，是否構成銀行貸款詐欺之共犯？
• 不動產登記於當事人名下，房東日後不繳房貸時，當事人之法律責任為何？
• 房東提供之本票擔保是否足以保障當事人之權益？
• 合資購屋以一方名義登記，雙方之權利義務關係應如何認定？
• 此交易架構對當事人未來購屋資格及信用之影響為何？

三、相關法條

• 刑法第339條 — 詐欺罪
• 刑法第214條 — 使公務員登載不實罪
• 民法第474條 — 消費借貸之定義
• 民法第667條 — 合夥之定義
• 民法第541條 — 受任人之交付義務（借名登記類推適用）
• 銀行法第32條 — 銀行授信之相關規定
• 所得稅法第14條之5 — 房地合一稅之課稅規定

四、法律分析

（1）方案一之法律風險：房貸詐欺與債務承擔
以當事人名義向銀行辦理房屋貸款，而實際借款人為房東，此行為涉及對銀行之詐欺。銀行係基於當事人之信用、收入及還款能力核准貸款，若當事人並非實際購屋及使用貸款之人，以不實資訊取得銀行貸款，當事人與房東均可能構成刑法第339條詐欺罪之共同正犯。最高法院107年度台上字第2577號判決指出，以人頭名義辦理銀行貸款，明知非自住而以自住名義申貸，對銀行構成詐欺取財罪。更重要的是，房貸契約上之借款人為當事人，銀行僅得向當事人請求清償。房東日後若不繳房貸，當事人將承擔全部房貸債務，銀行得對當事人聲請強制執行，當事人之信用紀錄亦將受到嚴重影響。

（2）方案二之法律風險：合資購屋之糾紛
雙方共同出資以當事人名義購屋登記，性質上可能構成合夥關係或借名登記。若認定為合夥（民法第667條），雙方應依約定分配利潤及負擔損失，惟不動產既登記於當事人名下，當事人在法律上即為所有權人，須負擔房屋稅、地價稅、房地合一稅等稅務義務。若房屋出售獲利，依所得稅法第14條之5規定，出售人（即當事人）須申報繳納房地合一稅，可能面臨高額稅負。若房東主張不動產為其所有而要求返還，或雙方就利潤分配產生爭執，因不動產登記於當事人名下，法律關係將極為複雜，訴訟風險甚高。

（3）本票擔保之侷限性
房東表示願意簽發本票作為擔保，惟本票之擔保效力有限。本票僅為無擔保之票據債權，若房東財力不足或惡意脫產，即使當事人持有本票亦可能無法獲償。相較於不動產之龐大價值（數百萬甚至上千萬元），本票之擔保效力遠不足以彌補當事人可能承受之風險。此外，房東僅為前房東而非長期信賴之親友，租屋六個月之交情不足以建立充分之信任基礎。當事人若同意任一方案，一旦房東失聯或拒絕履行承諾，當事人將獨自承擔全部法律責任與財務風險。

五、結論與建議

結論：兩個方案均對當事人存在極高之法律風險。方案一涉及銀行貸款詐欺之刑事責任及房貸債務之承擔風險；方案二涉及稅務負擔、產權糾紛及利潤分配爭議。本票擔保之效力遠不足以涵蓋當事人可能承受之損失。強烈建議當事人拒絕兩項提議。

1. 拒絕兩項提議：鑑於兩方案均涉及重大法律風險，包括刑事責任及鉅額財務損失，建議當事人明確拒絕房東之提議。
2. 瞭解自身信用影響：確認目前信用紀錄完整，瞭解若配合辦理房貸將使未來自住購屋之房貸額度及首購優惠資格受到影響。
3. 警覺詐騙可能：房東主動提出以他人名義購屋，可能係因自身信用不佳無法貸款或有其他不法目的，當事人應提高警覺。
4. 切勿提供個人資料：不要提供身分證影本、收入證明或其他個人財務資料予房東，防止個資遭不當使用。
5. 保留對話紀錄：保留房東提出合作方案之通訊紀錄或錄音，若日後衍生糾紛可作為證據。
6. 諮詢專業律師：若仍考慮參與任何形式之合作，務必先諮詢律師，詳細評估法律風險並擬定完善之契約保障。