問題428：以自有房產抵押供他人貸款後賣屋清償之法律風險

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人甲以自有房產為擔保，為借款人乙之450萬元銀行貸款設定抵押權並擔任保證人。不到一年，甲因故將抵押房產以900萬元出售，售屋所得中450萬元用以清償乙之貸款。乙已將取得之450萬元借款全數用於購買新屋，惟該新屋登記於第三人丙之名下。當事人甲欲瞭解此交易架構下可能存在之法律問題與風險。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 保證人甲代為清償借款人乙之債務後，對乙之求償權範圍為何？
• 乙將借款用於購屋並登記於丙名下，甲得否主張該移轉行為係詐害債權？
• 甲賣屋所得扣除代償乙之貸款後之450萬元，涉及何種稅務問題？
• 甲作為物上保證人，代償後得否代位行使債權人對乙之權利？

三、相關法條

• 民法第749條 — 保證人代為清償後之求償權
• 民法第312條 — 就債之履行有利害關係之第三人代位求償
• 民法第879條 — 物上保證人之代位權
• 民法第244條 — 詐害債權之撤銷權
• 民法第242條 — 債權人代位權
• 所得稅法第14條 — 財產交易所得之課稅

四、法律分析

（1）保證人之求償權與代位權
甲以自有房產為乙之借款設定抵押，性質上為物上保證人。甲出售房產清償乙之450萬元貸款後，依民法第879條規定，物上保證人代為清償債務或因抵押權人實行抵押權致喪失抵押物所有權時，得於清償範圍內承受債權人對於主債務人之債權。甲因此取得對乙之450萬元求償權。此外，依民法第749條規定，保證人向債權人為清償後，於清償之限度內承受債權人對主債務人之債權。甲得向乙請求返還450萬元及自清償日起之法定遲延利息。最高法院97年度台上字第2602號判決確認，物上保證人代償後取得對主債務人之求償權，與一般保證人之求償權相同。

（2）借款人購屋登記於第三人名下之法律風險
乙將450萬元借款用於購買新屋並登記於丙名下，若乙名下已無其他足額財產可供清償甲之求償權，此行為可能構成民法第244條之詐害債權行為。甲得訴請法院撤銷乙將不動產登記於丙名下之行為。依民法第244條第2項規定，債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。若乙係以無償方式（如贈與）將不動產登記予丙，依同條第1項規定，甲得直接聲請法院撤銷，不以丙知情為必要。此外，甲亦得依民法第242條債權人代位權，代位乙向丙主張借名登記返還請求權（若丙僅為出名人）。

（3）稅務問題與其他風險
甲出售房產之900萬元所得，依所得稅法規定應申報財產交易所得（或適用房地合一稅），以售價減去取得成本及相關費用後之差額課稅。甲代為清償乙之450萬元貸款，在稅務上並非甲之費用或損失，不得作為售屋成本扣除。此外，甲代償後若未及時對乙行使求償權，應注意民法第125條一般消滅時效15年之限制。甲亦應注意乙是否有其他債權人，若乙之財產不足清償全部債務，甲可能面臨求償無門之風險，宜儘速對乙採取法律行動保全債權。

五、結論與建議

結論：甲作為物上保證人代為清償乙之450萬元貸款後，依法取得對乙之求償權。乙將借款購屋登記於丙名下，若有害及甲之求償權，甲得依詐害債權撤銷權訴請法院撤銷。甲應儘速行使權利以保全債權。

1. 保存代償之完整紀錄：保留銀行清償證明、匯款紀錄及抵押權塗銷文件，作為向乙求償之證據。
2. 發存證信函請求乙清償：以存證信函通知乙限期返還450萬元，並附計算利息之明細，明確表示將依法訴追。
3. 調查乙之財產狀況：查閱乙名下之不動產、車輛及銀行存款等財產，評估求償之可行性。
4. 調查丙名下不動產：至地政事務所查閱以丙名義登記之不動產謄本，確認登記移轉之原因及時間點。
5. 評估聲請詐害債權撤銷：若乙名下財產不足清償，考慮依民法第244條訴請撤銷乙將不動產登記予丙之行為。
6. 聲請假扣押保全：於訴訟前向法院聲請假扣押丙名下之不動產，防止丙再行處分以確保將來判決得以執行。
7. 諮詢專業律師：攜帶借款契約、保證契約、代償紀錄及不動產資料諮詢律師，擬定完整之債權保全及求償策略。