問題427：出資購屋後贈與親戚主張借名登記返還之可行性

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於2014年購買某公寓，購屋總價約新臺幣500萬元，其中250萬元為自備款（持有買賣契約為證），另250萬元以自己名義向銀行辦理房屋貸款。嗣後當事人將該公寓所有權以贈與為原因移轉登記予親戚名下，惟房貸仍由當事人持續繳納。當事人現欲主張該移轉登記實為借名登記，希望提起訴訟請求親戚返還不動產所有權，詢問此主張之可行性。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 已以贈與為原因辦理所有權移轉登記，事後得否改稱實為借名登記？舉證責任如何分配？
• 當事人持續繳納房貸之事實，能否作為借名登記關係存在之證據？
• 若法院認定為贈與而非借名登記，當事人有無其他法律途徑請求返還？
• 借名登記契約終止後，出名人拒絕返還不動產之法律效果為何？

三、相關法條

• 民法第549條 — 委任契約之終止（借名登記類推適用）
• 民法第541條 — 受任人交付義務（類推適用於借名登記返還）
• 民法第406條 — 贈與之定義
• 民法第408條 — 贈與之撤銷（未經公證之贈與）
• 民法第416條 — 贈與之法定撤銷事由
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第767條 — 所有權之物上請求權

四、法律分析

（1）借名登記之認定與舉證困難
借名登記契約為實務上承認之無名契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分之契約，其法律關係類推適用委任之規定。最高法院98年度台上字第990號判決指出，主張借名登記關係存在者，應就雙方間有借名登記之合意及借名人仍為真正所有權人等事實，負舉證責任。本案當事人既已以「贈與」為原因辦理所有權移轉登記，在地政機關之登記簿上明確記載為贈與，若嗣後主張實為借名登記，等同推翻自己先前辦理贈與登記之意思表示，舉證門檻極高。

（2）持續繳納房貸之證據力分析
當事人持續繳納房貸之事實，雖可作為支持借名登記主張之間接證據，惟單獨尚不足以證明借名登記關係之存在。實務上，法院認為贈與人仍繼續繳納房貸亦屬合理（如為減輕受贈人負擔或基於親情），不能僅憑此即認定為借名登記。最高法院106年度台上字第1030號判決指出，出資或繳納貸款之事實僅能證明資金來源，不等同於借名登記合意之證明。當事人須另提出雙方約定借名登記之直接證據，如書面契約、通訊紀錄中提及借名之對話、或親戚承認非真正所有權人之證據等。持有原始買賣契約固然有利，但因已辦理贈與登記，此證據力有限。

（3）替代法律途徑之評估
若法院認定移轉登記確為贈與而非借名登記，當事人可考慮以下替代途徑：第一，依民法第408條主張撤銷贈與，惟不動產贈與已完成移轉登記者，屬已履行之贈與，依法不得撤銷。第二，依民法第416條主張法定撤銷事由，如受贈人對贈與人有故意侵害行為等，惟須符合特定法定要件。第三，就持續繳納之房貸部分，得依民法第179條不當得利規定，請求親戚返還代為清償之貸款金額，因親戚為不動產所有權人卻由當事人繳納房貸，親戚受有免除債務之利益。此途徑之成功可能性較高。

五、結論與建議

結論：已以贈與為原因辦理所有權移轉登記者，事後主張借名登記之舉證責任極為嚴格，僅憑持續繳納房貸不足以證明借名登記合意之存在。若無法舉證借名登記，當事人至少得就代為繳納之房貸部分請求不當得利返還。

1. 盤點所有證據：整理購屋時之買賣契約、貸款契約、房貸繳款紀錄、銀行帳戶明細及與親戚間之通訊紀錄，全面評估可用證據。
2. 查找借名登記之直接證據：回憶是否有書面約定、通訊軟體對話、電子郵件或第三人見證等，能直接證明雙方約定借名登記之證據。
3. 確認贈與登記之原因：釐清當初以贈與辦理移轉登記之原因（如稅務考量、信用問題等），作為主張實為借名登記之佐證。
4. 計算代繳房貸金額：精算移轉登記後持續代為繳納之房貸總額（含本金及利息），作為不當得利返還請求之金額依據。
5. 先行協商調解：嘗試與親戚協商返還不動產或退還代繳之房貸金額，以調解方式解決爭議避免訴訟風險。
6. 諮詢專業律師：攜帶所有證據資料諮詢不動產律師，請律師評估主張借名登記返還或不當得利返還之勝算，擬定最適訴訟策略。