問題425：未辦保存登記建物之土地所有權人法拍優先承買權

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於祖父名下土地上之建物已逾三十年，惟該建物從未辦理保存登記（即未取得建物所有權狀）。祖父過世後無人辦理繼承登記，嗣因另一親戚因積欠債務，該土地遭債權人聲請法院強制執行拍賣。當事人向法院聲請行使優先承買權，惟因建物未辦保存登記而遭法院駁回。目前法院已安排訊問程序，當事人欲瞭解如何在訊問中主張權利以保障居住權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未辦保存登記建物之事實上處分權人，得否依土地法第104條主張優先承買權？
• 建物未辦保存登記是否影響當事人對土地之使用權源主張？
• 長期居住使用之事實是否構成時效取得地上權之要件？
• 土地遭法拍後，建物占有人之法律地位為何？新土地所有權人得否要求拆屋？

三、相關法條

• 土地法第104條 — 基地承租人之優先購買權
• 民法第772條 — 所有權以外財產權之時效取得（準用第769、770條）
• 民法第769條 — 時效取得不動產所有權（20年）
• 民法第832條 — 地上權之定義
• 民法第425條之1 — 房屋與基地所有人不同時推定租賃關係
• 土地登記規則第118條 — 時效取得地上權之登記

四、法律分析

（1）未辦保存登記建物與優先承買權
土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。此處所稱之優先購買權，以權利人對基地有合法之使用權源為前提。未辦保存登記之建物雖在事實上存在，惟因未經登記，其所有權人無法以登記簿謄本證明建物之合法存在及其與土地之租賃關係。最高法院69年台抗字第410號裁定指出，主張優先承買權者應舉證證明其與土地所有人間有基地租賃關係存在。當事人既無法提出建物登記資料，又難以證明與土地所有人間存有租賃契約，法院駁回其優先承買權之主張，於法尚屬有據。

（2）時效取得地上權之可能
當事人在祖父名下土地上居住逾三十年，依民法第772條準用第769條規定，以行使地上權之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為地上權人。惟時效取得地上權須符合「以行使地上權之意思」占有之要件。當事人與祖父為親屬關係，實務上多認定親屬間之占有使用係基於親情之使用借貸而非以行使地上權之意思占有，此將影響時效取得之主張。最高法院64年台上字第2552號判例指出，占有人須證明係以行使地上權之意思而占有，非僅單純使用土地即可主張時效取得。

（3）法院訊問之因應與替代方案
在法院訊問程序中，當事人應積極主張其長期居住之事實，提出水電費繳納紀錄、戶籍登記、鄰里證明等佐證資料，說明其與土地之歷史淵源。即使優先承買權之主張受限，當事人仍可考慮以一般投標人身份參與投標競買土地。此外，若土地經拍定由第三人取得，當事人得主張民法第425條之1推定租賃關係之適用，在建物使用年限內繼續使用土地，惟前提是須能證明建物確為當事人所有或有事實上處分權。當事人亦應注意，未辦保存登記之建物日後恐面臨新土地所有權人訴請拆屋還地之風險，宜及早準備因應。

五、結論與建議

結論：未辦保存登記之建物所有人因無法以登記資料證明建物存在及土地租賃關係，主張優先承買權有相當困難。惟當事人長期居住之事實仍有法律上之保障途徑，包括時效取得地上權之主張及推定租賃關係之適用，應積極蒐集證據於法院訊問時主張。

1. 蒐集長期居住之證據：備妥水電費繳納紀錄、戶籍謄本、鄰里長證明等，證明在該建物居住逾三十年之事實。
2. 申請建物保存登記：儘速向地政機關諮詢是否仍可辦理建物保存登記或補辦建物測量，取得合法之建物權利證明。
3. 評估時效取得地上權：向地政機關申請時效取得地上權之登記，提出占有土地逾二十年之相關證明文件。
4. 準備參與投標：若優先承買權確定無法行使，考慮以一般投標人身份參與法拍投標，備妥保證金及相關資金。
5. 準備法院訊問之陳述：整理完整之事實經過與時間軸，於法院訊問時清楚陳述居住歷史、建物興建經過及與祖父之關係。
6. 評估繼承登記問題：確認祖父之繼承人及繼承登記狀態，瞭解土地為何遭親戚之債權人聲請強制執行。
7. 諮詢專業律師：攜帶相關證據資料諮詢律師，評估在訊問程序中之最佳主張策略及後續權利保障方案。