問題424：建物所有權與土地所有權分屬不同人之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人擁有某建物之所有權，惟該建物坐落之土地係由親戚所有。該不動產原為家族長輩所有，長輩在世時將建物所有權移轉予當事人，土地所有權則移轉予親戚。現親戚要求當事人拆除建物返還土地，當事人不願拆除，雙方就拆除費用之負擔亦存有爭議。當事人希望瞭解在此房地分離之情形下，其法律上之權利義務為何。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建物所有權人對土地是否享有合法之使用權源（地上權、租賃權或使用借貸）？
• 土地所有權人得否訴請拆屋還地？建物所有權人有何抗辯事由？
• 若需拆除建物，拆除費用應由何方負擔？
• 家族長輩將房地分別移轉予不同人，是否推定有使建物繼續使用土地之意思？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權之物上請求權
• 民法第838條之1 — 法定地上權
• 民法第425條之1 — 房屋與基地所有人不同時推定租賃關係
• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第470條 — 使用借貸之終止
• 民法第148條 — 權利濫用之禁止
• 土地法第104條 — 基地租賃之優先購買權

四、法律分析

（1）房地分離時之使用權源認定
本案建物與土地原為同一家族長輩所有，長輩在世時分別移轉予不同親屬，形成房地分離之狀態。依民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。此即「推定租賃關係」，旨在維護房屋之經濟價值，避免房屋因無土地使用權而遭拆除。最高法院104年度台上字第1923號判決亦確認，房地原屬同一人所有而分別移轉者，應推定有租賃關係存在。

（2）拆屋還地訴訟之攻防
若土地所有權人提起拆屋還地訴訟，建物所有權人得主張民法第425條之1推定租賃關係，抗辯其非無權占有土地。法院認定推定租賃關係成立時，將依土地申報地價年息百分之五至百分之十核定租金，建物所有權人應按期給付租金予土地所有權人。此外，建物所有權人亦得主張家族長輩移轉建物時，已有使建物繼續使用土地之意思表示，構成使用借貸關係。若法院認定既無租賃亦無使用借貸關係，建物所有權人仍得依民法第148條主張土地所有權人請求拆屋還地係權利濫用，惟此抗辯在實務上成功率較低，須有特殊情事始可能獲法院採信。

（3）拆除費用之負擔
若法院最終判決應拆屋還地，拆除費用原則上由建物所有權人負擔，因建物所有權人有回復土地原狀之義務。惟若建物係經土地所有權人同意或安排而興建，法院在個案中可能考量公平原則調整費用負擔。實務上，當事人可於訴訟中請求法院酌定合理之拆除費用分擔方式。建物所有權人亦可主張就建物殘值請求補償，或請求土地所有權人以合理價格購買建物，以避免社會資源之浪費。

五、結論與建議

結論：房地原屬同一長輩所有而分別移轉予不同親屬者，依民法第425條之1推定在房屋使用期限內有租賃關係，建物所有權人並非無權占有土地。土地所有權人要求拆屋還地時，建物所有權人得以推定租賃關係抗辯。若判決拆除，拆除費用原則上由建物所有權人負擔。

1. 調閱土地及建物登記謄本：至地政事務所申請土地及建物之登記謄本，確認所有權移轉歷程，特別是房地是否原屬同一人所有。
2. 蒐集長輩移轉之相關文件：尋找長輩移轉建物時之契約書、過戶文件或其他書面資料，證明長輩有使建物繼續使用土地之意思。
3. 嘗試與親戚協商：主動與土地所有權人協商，討論給付合理土地租金或購買土地之可能，以避免訴訟之時間與金錢成本。
4. 查詢土地公告地價：查詢該筆土地之公告地價及申報地價，預估推定租賃關係成立後應給付之租金金額。
5. 評估購買土地之可行性：評估以合理價格向親戚購買土地之可行性，一次性解決房地分離之問題。
6. 諮詢不動產律師：攜帶登記謄本、移轉文件及相關證據諮詢律師，擬定訴訟攻防策略，評估推定租賃關係之主張是否可行。