問題423：繼承建物遭親戚侵佔出租之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人自父親處繼承一建物單位之所有權，惟該建物之土地係由同姓親戚提供並出資興建。當事人發現建物實際樓地板面積與權狀記載不符。該親戚未經當事人同意，擅自將當事人所有之套房出租予第三人，並將當事人之私人物品移置於出租空間中，更自行加蓋磚牆及安裝拉門。當事人欲瞭解親戚之行為是否構成民事上之無權占有或刑事上之竊佔、得否請求返還過去之租金收益、可否要求拆除增建之磚牆與拉門，以及在僅有建物所有權而無土地所有權之情況下是否處於法律上之不利地位。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親戚未經建物所有權人同意擅自占用並出租套房，是否構成民法上之無權占有及刑法上之竊佔罪？
• 建物所有權人得否向無權占有人請求返還相當於租金之不當得利？其請求範圍及時效為何？
• 建物所有權人得否請求無權占有人拆除擅自增建之磚牆及拉門並回復原狀？
• 建物所有權人僅有建物所有權而無土地所有權，其對建物之權利主張是否因此受限？
• 建物實際面積與權狀記載不符，對當事人之權利主張有何影響？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權之物上請求權（返還、排除妨害、防止妨害）
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 刑法第320條第2項 — 竊佔罪
• 刑法第354條 — 毀損罪
• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 土地法第104條 — 基地租賃之優先購買權

四、法律分析

（1）無權占有與竊佔罪之成立
當事人繼承取得建物所有權後，即為該建物之合法所有權人。親戚未經當事人同意擅自占用套房並出租予第三人，構成民法上之無權占有，當事人得依民法第767條第1項規定，請求親戚返還占有之建物、排除其出租行為之妨害，並要求拆除增建之磚牆與拉門以回復原狀。在刑事方面，親戚意圖為自己不法之利益，竊佔他人之不動產，依刑法第320條第2項規定，得成立竊佔罪，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。惟竊佔罪為即成犯，應注意告訴期間自知悉時起六個月內提出。此外，親戚擅自移動當事人私人物品之行為，若造成物品損壞，亦可能構成刑法第354條毀損罪。

（2）不當得利之返還與租金追索
親戚無權占用當事人之建物並出租收取租金，依民法第179條，構成無法律上原因而受利益致他人受損害之不當得利。當事人得請求親戚返還其收取之全部租金收益。若無法證明實際租金數額，亦得請求相當於租金之使用補償金，通常以該地區同類型套房之市場租金行情為計算基準。不當得利返還請求權之時效依民法第125條為15年，惟定期給付性質之租金收益可能適用民法第126條五年短期時效。最高法院102年度台上字第1753號判決指出，無權占有他人不動產而出租獲利者，所有權人得請求返還相當於租金之不當得利。

（3）建物所有權與土地所有權分離之影響
當事人僅有建物所有權而無土地所有權，此種「房地分離」之情形在法律上確實較為複雜。惟建物所有權為獨立之物權，不因土地所有權歸屬他人而消滅或受限。當事人對建物之所有權仍受法律完整保護，得行使物上請求權排除他人之無權占有。至於建物坐落土地之使用權源，若建物係經土地所有權人同意興建，則建物所有權人對土地享有法定租賃權或使用借貸關係，不因建物繼承而受影響。建物面積與權狀不符之問題，當事人得向地政機關申請建物面積測量更正，以確保權利範圍之正確登記。

五、結論與建議

結論：親戚未經同意占用當事人繼承之建物並擅自出租，在民事上構成無權占有與不當得利，在刑事上可能構成竊佔罪。當事人得請求返還建物、拆除增建物、返還租金收益。僅有建物所有權不影響對建物之權利主張。

1. 調閱建物及土地登記謄本：至地政事務所申請建物及土地之第一類登記謄本，確認建物所有權歸屬及土地所有權人，釐清權利關係。
2. 蒐集占用及出租證據：拍攝親戚占用套房之現場照片、增建磚牆與拉門之照片，並查明承租人身份及租金金額，蒐集租賃契約或匯款紀錄。
3. 發存證信函要求返還：以存證信函通知親戚限期返還建物、拆除增建物並返還租金收益，明確表示將依法追訴。
4. 申請建物面積測量：向地政機關申請建物面積複丈，確認實際面積與權狀記載是否相符，如有差異應申請更正。
5. 評估刑事告訴：考量親戚關係後，評估是否提出竊佔罪之刑事告訴，注意自知悉犯罪事實起六個月之告訴期間。
6. 確認土地使用權源：釐清建物坐落土地之使用權源（法定租賃、使用借貸或其他約定），確保建物有合法使用土地之依據。
7. 諮詢專業律師：攜帶登記謄本、繼承資料及相關證據諮詢不動產律師，評估民事訴訟（返還建物、不當得利）及刑事告訴之策略。