問題422：中古屋買賣瑕疵擔保範圍是否涵蓋地磚空鼓

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買中古屋後，發現室內多處地磚出現空鼓現象（敲擊時發出空洞聲響，表示磁磚與地面黏著層脫離）。當事人知悉漏水為中古屋買賣常見之瑕疵擔保事項，惟對於地磚空鼓是否亦屬於出賣人應負擔之瑕疵擔保範圍存有疑問。當事人希望瞭解此種情形下，得否依法向出賣人請求修繕或減少價金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 地磚空鼓是否構成民法上「物之瑕疵」，而屬出賣人瑕疵擔保責任之範圍？
• 中古屋買賣之瑕疵擔保是否僅限於漏水等重大瑕疵，抑或涵蓋其他影響使用功能之缺陷？
• 買受人發現地磚空鼓後，應於多久期間內通知出賣人？逾期是否喪失請求權？
• 買賣契約中若約定「現況交屋」，出賣人是否仍須就地磚空鼓負瑕疵擔保責任？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第355條 — 品質之保證
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 減少價金或解除契約
• 民法第360條 — 出賣人之損害賠償責任
• 民法第365條 — 解除權或請求權之除斥期間
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

（1）地磚空鼓作為物之瑕疵之認定
依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依約定方法交付時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。地磚空鼓雖非如漏水般直接影響居住安全，惟空鼓現象可能導致地磚日後隆起、破裂甚至脫落，影響房屋之正常使用功能並減少其價值，實務上多認定為物之瑕疵。臺灣高等法院105年度上易字第1073號判決即指出，房屋地磚大面積空鼓屬減少通常效用之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任。惟若僅為個別零星之輕微空鼓，因中古屋本有一定程度之自然耗損，法院可能認定尚在合理範圍內。

（2）「現況交屋」條款之效力與限制
中古屋買賣實務中常見「現況交屋」之約定，惟此約定不等於出賣人完全免除瑕疵擔保責任。最高法院105年度台上字第63號判決認為，「現況交屋」僅指買受人同意以交屋時之現況為準，不得就交屋時已可見之瑕疵主張擔保責任，但對於交屋時無法以通常方法檢查發現之隱藏性瑕疵，出賣人仍應負擔保責任。地磚空鼓通常須以敲擊方式始能發現，非目視即可辨識之瑕疵，故即使約定現況交屋，出賣人原則上仍應負擔保責任。此外，若出賣人於簽約時明知地磚空鼓卻故意不告知，依民法第360條，買受人得請求不履行之損害賠償。

（3）買受人之通知義務與時效
依民法第356條規定，買受人應按物之性質依通常程序從速檢查，如發現瑕疵應即通知出賣人。不動產之檢查期間實務上認為應在交屋後合理期間內完成，通常為數週至數月。依民法第365條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。買受人發現地磚空鼓後應儘速以書面通知出賣人，並於通知後六個月內行使減少價金或解除契約之權利。

五、結論與建議

結論：地磚空鼓若達一定面積或嚴重程度，足以影響房屋正常使用功能者，得認定為民法上之物之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任。即使契約約定「現況交屋」，就隱藏性瑕疵出賣人仍不能免責。買受人得依法請求減少價金或損害賠償。

1. 委請專業鑑定：聘請建築師或結構技師進行地磚空鼓範圍之鑑定，取得正式鑑定報告，作為主張瑕疵之證據。
2. 儘速書面通知出賣人：發現瑕疵後應立即以存證信函通知出賣人，敘明空鼓位置、面積及發現時間，保留通知之送達證明。
3. 蒐集交屋前後照片及影片：保留交屋時之現場照片及發現空鼓後之錄影紀錄（敲擊測試），作為瑕疵存在之佐證。
4. 取得修繕估價單：向專業磁磚施工廠商取得修繕地磚空鼓之估價單，作為請求減少價金或損害賠償之金額依據。
5. 檢視買賣契約條款：詳閱買賣契約中關於瑕疵擔保、現況交屋、不動產現況說明書等條款，確認出賣人之擔保範圍。
6. 注意行使權利之時效：通知出賣人後六個月內應提出減少價金或解除契約之請求，逾期權利消滅。
7. 諮詢不動產律師：攜帶買賣契約、鑑定報告及相關證據諮詢律師，評估提起訴訟之可行性與勝算。