問題417：賣方保證房屋不漏水交屋後發現漏水之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買中古屋，賣方於不動產現況說明書中勾選「無漏水」，且口頭保證房屋不會漏水。交屋前當事人曾表達對漏水之疑慮，賣方聲稱僅有壁面些微潮濕屬正常現象。交屋後遇下雨天氣，房屋出現嚴重漏水情形。當事人提出刑事詐欺告訴，經檢察官以屬民事糾紛為由為不起訴處分。嗣後賣方在私下場合坦承早已知悉漏水問題，當事人欲瞭解得採取何種民事法律途徑向賣方求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方於不動產現況說明書勾選無漏水並口頭保證，是否構成物之品質保證？
• 賣方明知漏水而故意隱匿，買方得主張何種民事救濟權利？
• 刑事詐欺不起訴處分是否影響民事瑕疵擔保或侵權行為之請求？
• 買方之瑕疵通知義務及請求權時效為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 保證品質之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之除斥期間
• 民法第92條 — 因詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

（1）物之瑕疵擔保與品質保證
依民法第354條第2項規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。賣方於不動產現況說明書勾選「無漏水」且口頭保證房屋不漏水，已構成對物之品質之保證。交屋後發現嚴重漏水，顯然欠缺賣方所保證之品質。依民法第360條規定，買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。此項請求權不以賣方有故意過失為要件，只要所交付之物欠缺保證品質即成立。最高法院104年度台上字第550號判決指出，出賣人保證品質者，其擔保責任較一般瑕疵擔保更為嚴格。

（2）賣方故意隱匿瑕疵之加重責任
民法第360條後段另規定，出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人亦得請求不履行之損害賠償。賣方私下坦承早已知悉漏水問題，若能取得此項自認之證據（如錄音、LINE對話紀錄、證人），即可證明賣方故意隱匿瑕疵。此外，依民法第365條第2項規定，出賣人故意不告知瑕疵者，買受人之解除契約或減少價金之權利不受六個月除斥期間之限制。買方亦得另依民法第184條第1項後段，以「故意以背於善良風俗之方法加損害於他人」為由請求侵權行為損害賠償。

（3）刑事不起訴對民事求償之影響
刑事詐欺告訴遭不起訴處分，不影響民事權利之行使。刑事與民事係獨立之訴訟程序，刑事上不構成詐欺罪，不代表民事上不成立瑕疵擔保責任或侵權行為。民事訴訟之舉證標準為「優勢證據」，較刑事訴訟之「超越合理懷疑」為低。買方在民事訴訟中較容易證明賣方明知漏水而隱匿之事實，取得有利判決。臺灣高等法院106年度上字第1298號判決亦明確指出，賣方於現況說明書不實記載，即構成民事上之瑕疵擔保責任，不因刑事不起訴而受影響。

五、結論與建議

結論：賣方保證房屋無漏水且故意隱匿漏水瑕疵，買方得依民法第359條請求減少價金、依第360條請求不履行之損害賠償，且因賣方故意隱匿，不受六個月除斥期間之限制。刑事不起訴處分不影響民事求償。

1. 蒐集漏水證據：委託專業防水廠商或土木技師公會鑑定漏水原因及修繕費用，拍攝漏水情形之照片及影片，作為訴訟證據。
2. 保存賣方自認之證據：若賣方曾私下坦承知悉漏水，設法取得錄音、LINE對話截圖或請在場證人作證，此為證明賣方故意隱匿之關鍵證據。
3. 調取不動產現況說明書：向仲介或地政士取得買賣時簽署之不動產現況說明書正本，確認賣方勾選「無漏水」之記載。
4. 發送存證信函：以存證信函正式通知賣方發現漏水瑕疵，請求限期修繕或賠償修繕費用，並保留送達紀錄。
5. 聲請調解：向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，嘗試以協商方式解決糾紛，調解成立與確定判決有同一效力。
6. 提起民事訴訟：如協商不成，向管轄法院提起民事訴訟，請求減少價金及損害賠償，包含修繕費用、搬遷費用及其他因漏水所受之損害。
7. 諮詢專業律師：攜帶買賣契約、現況說明書、漏水照片、鑑定報告及賣方自認證據等文件諮詢不動產律師，評估求償金額及訴訟策略。