問題418：租客違反租屋公約得否請求房東強制驅離之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人在台北承租多人共用之租屋物件，與其他租客共同使用公共空間。其他租客屢次違反租屋公約之約定，影響當事人之居住品質與安全。當事人已透過監視器錄影蒐集相關違規證據。當事人欲瞭解其是否有權要求房東將違規租客強制驅離，以及是否得以租賃物未達契約約定之標準或安全條件為由向房東請求賠償。當事人表示不考慮自行搬離。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人是否有權要求房東對其他違規租客終止租約並驅離？房東有無此項義務？
• 其他租客違反租屋公約導致居住品質下降，承租人得否主張房東未盡維持租賃物適於使用之義務？
• 承租人得否直接對違規租客主張侵權行為損害賠償？
• 承租人持監視器影像作為證據之合法性及證據力為何？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人之租賃物保持義務
• 民法第424條 — 租賃物有危害安全之瑕疵時承租人之終止權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第436條 — 承租人違反租約之終止
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第440條 — 承租人之租金減少請求權
• 民法第437條 — 租賃物之修繕及費用負擔

四、法律分析

（1）房東維持租賃物適於使用之義務
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。房東出租多人共用之物件，租屋公約為租賃契約之一部分，房東負有確保各租客遵守公約、維持居住環境品質之義務。其他租客屢次違反租屋公約，導致居住環境不符約定標準，房東如經通知仍不處理，即構成未盡保持義務之債務不履行。臺灣高等法院107年度上易字第645號判決指出，出租人有義務排除影響承租人使用收益之妨害。

（2）承租人之請求權基礎
承租人得基於以下法律基礎主張權利：第一，依民法第423條請求房東履行保持義務，要求房東對違規租客採取必要措施（如警告、終止租約）。第二，依民法第227條不完全給付之規定，若房東經催告仍不處理，承租人得請求損害賠償，包含因居住品質下降所受之損害。第三，若違規行為已達危害安全之程度，承租人得依民法第424條終止租賃契約，不受最低租期之限制。承租人亦得主張租賃物之使用價值減損，依民法第441條類推適用請求減少租金。

（3）對違規租客之直接請求及證據問題
承租人除向房東主張權利外，亦得直接對違規租客依民法第184條提起侵權行為損害賠償之訴訟，請求賠償因其違規行為所受之具體損害。關於監視器影像之證據力，須注意公共空間之監視器錄影原則上合法，但如涉及他人隱私空間則可能有爭議。建議當事人確認監視器之設置位置及錄影範圍是否經房東同意或於租屋公約中載明，以確保證據之合法性。

五、結論與建議

結論：承租人有權要求房東處理違規租客以維持租賃物適於約定使用之狀態。房東經催告仍不處理者，承租人得主張不完全給付之損害賠償或減少租金。承租人亦得直接對違規租客主張侵權行為損害賠償。

1. 以書面通知房東：以存證信函或LINE訊息（保存截圖）正式通知房東，具體敘明其他租客之違規行為、時間及影響，要求房東限期處理。
2. 整理違規證據：將監視器影像、照片等證據依時間順序整理，標註違規事實，作為向房東催告及日後訴訟之佐證。
3. 確認租屋公約內容：詳閱租賃契約及租屋公約，確認違規租客所違反之具體條款，以及契約中關於違約處理之約定。
4. 催告房東限期改善：給予房東合理期間處理（建議十四日至三十日），明確表示逾期未改善將依法主張權利。
5. 向違規租客發送警告：必要時以書面方式直接告知違規租客其行為已違反公約並影響他人權益，保留通知紀錄。
6. 請求減少租金或損害賠償：若房東遲未處理，得以租賃物未符約定使用標準為由請求減少租金，或請求不完全給付之損害賠償。
7. 諮詢專業律師：攜帶租賃契約、租屋公約、違規證據及與房東之通訊紀錄諮詢律師，評估主張權利之最佳策略。