問題411：透過仲介口頭通知提前退租之法律效力問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為承租人，租賃契約租期至當年八月届滿。當事人於二月二日透過LINE通訊軟體向仲介表示擬提前半年退租，惟自始未直接通知房東，房東亦拒絕提供聯絡方式。嗣後當事人改變心意欲繼續承租至租期屆滿，然房東以已收到退租通知為由拒絕當事人繼續居住，雙方並未簽署任何書面終止協議。當事人欲瞭解透過仲介口頭轉達退租意思是否已生終止租約之效力，以及其得否主張繼續承租至原定租期屆滿。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人透過LINE向仲介表達提前退租之意思，是否構成對出租人已生效之終止租約意思表示？
• 仲介於租賃關係中之法律地位為何？仲介是否為出租人之代理人或使者，其受領意思表示之效力如何？
• 未簽署書面終止協議之情形下，口頭或通訊軟體之退租通知是否符合租賃契約約定之終止程序？
• 承租人於意思表示到達出租人前，得否撤回退租之意思表示？
• 出租人於租期屆滿前要求承租人搬離，是否構成違約？

三、相關法條

• 民法第94條 — 對話意思表示之生效時點
• 民法第95條 — 非對話意思表示之生效時點（到達主義）
• 民法第103條 — 代理人之意思表示效力
• 民法第421條 — 租賃之定義
• 民法第450條 — 定期租賃之終止
• 民法第453條 — 定期租賃契約期滿之效力
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之上限規定

四、法律分析

（1）意思表示之生效與到達
依民法第95條第1項規定，非對話之意思表示，以通知達到相對人時發生效力。承租人透過LINE向仲介表達退租意思，該意思表示之相對人為出租人（房東），而非仲介。仲介於租賃存續期間之角色，通常僅為居間人而非出租人之代理人，除非租賃契約明確授權仲介代為受領意思表示。若仲介僅為居間人，則承租人向仲介表達之退租意思，尚未到達出租人，依法不生終止之效力。最高法院80年度台上字第1291號判決揭示，意思表示須到達相對人始生效力，透過第三人轉達者，以該第三人將意思表示轉達到達相對人時為準。

（2）仲介之法律地位與代理權限
不動產經紀業者依不動產經紀業管理條例之規定，其主要職務為居間媒介買賣或租賃之成立。租賃契約成立後，仲介原則上已完成居間任務，除非另有委任管理契約，否則仲介並非出租人之代理人，不具代為受領承租人終止租約意思表示之權限。承租人向仲介表達退租意思，仲介負有轉達之義務，但若仲介未確實轉達或出租人否認收到通知，承租人無法證明終止之意思表示已到達出租人，該終止即不生效力。

（3）定期租賃之提前終止與承租人權利
定期租賃契約依民法第450條第1項規定，租期屆滿時消滅，承租人與出租人均應受租期之拘束。承租人如欲提前終止，須依契約約定之方式為之，若契約未約定，則須經雙方合意始得終止。本案雙方未簽署書面終止協議，若退租意思表示未合法到達出租人，則租賃契約仍繼續有效，承租人有權繼續使用租賃物至租期屆滿。反之，出租人於租期屆滿前無正當理由要求承租人搬離，構成違反租賃契約之給付義務，承租人得拒絕搬遷並請求出租人履行契約。

五、結論與建議

結論：承租人透過LINE向仲介口頭表達提前退租之意思，若仲介非出租人之代理人且該意思表示未經證明已到達出租人，依民法到達主義之規定，終止租約之意思表示尚未生效，租賃契約仍繼續存在。承租人有權主張繼續承租至原定租期屆滿，出租人不得無故要求提前搬離。

1. 確認租賃契約條款：詳閱租賃契約中關於提前終止之約定，確認是否有書面通知、通知期間等程序要求，以及仲介之代理權限範圍。
2. 保存LINE對話紀錄：將與仲介之LINE對話紀錄截圖保存，作為證明退租通知僅向仲介為之、未直接通知房東之證據。
3. 發送存證信函予房東：以存證信函正式通知房東，表明租賃契約仍在有效期間內，承租人將繼續依約使用租賃物至租期屆滿，並按期繳納租金。
4. 持續依約繳納租金：按時繳納租金並保存繳款紀錄，避免房東以欠租為由主張終止契約。若房東拒收租金，可辦理提存。
5. 蒐集房東拒絕續租之證據：保存房東要求提前搬離之通知或對話紀錄，作為房東違約之證據。
6. 向消費者保護機構申訴：如仲介未盡告知義務或有其他不當行為，可向地方政府消費者保護官或不動產經紀業主管機關申訴。
7. 諮詢專業律師：攜帶租賃契約、LINE對話紀錄及存證信函等相關文件諮詢不動產律師，評估是否需要提起確認租賃關係存在之訴訟。