問題410：購買農地發現地下掩埋垃圾之瑕疵擔保求償

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買一筆農地後，委請施工廠商進行開挖作業，竟發現地下掩埋大量垃圾及磚塊碎石等廢棄物。購地過程中，前地主透過不動產仲介業者出具書面聲明（切結書），保證該農地土質乾淨、無掩埋物及污染。當事人詢問就此地下掩埋物之瑕疵，應由前地主或仲介業者負擔賠償責任，以及求償之法律依據為何。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 農地地下掩埋垃圾是否構成民法上之物之瑕疵？瑕疵擔保責任之要件為何？
• 前地主出具切結書保證土地乾淨，嗣後發現地下有掩埋物，其法律效果為何？是否構成詐欺？
• 不動產仲介業者於居間過程中未發現土地瑕疵，是否違反調查義務而應負連帶賠償責任？
• 當事人之瑕疵擔保請求權及損害賠償請求權之行使期限為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人之解除契約或減少價金請求權
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵或保證品質之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效
• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 不動產經紀業管理條例第26條 — 經紀業者之損害賠償責任

四、法律分析

（1）物之瑕疵擔保責任
依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。農地地下掩埋大量垃圾及磚塊碎石，顯然減少土地之價值並影響農業使用之通常效用，構成物之瑕疵。依民法第359條，買受人得請求減少價金；若瑕疵重大致不能達契約之目的者，得解除契約。更重要的是，前地主出具切結書保證土地乾淨，屬民法第360條所稱之「保證其品質」，買受人不僅得請求減少價金，更得請求不履行之損害賠償，包括清除掩埋物之費用及土地價值減損。

（2）詐欺之可能性
若前地主明知土地地下有掩埋物卻故意出具切結書聲稱土地乾淨，其行為可能構成民法第92條之詐欺。買受人得於發現詐欺後一年內撤銷買賣契約之意思表示，請求返還價金。此外，亦可能構成刑法第339條之詐欺取財罪。惟若前地主確實不知地下有掩埋物（如係更早期之地主所為），則不構成詐欺，但仍負瑕疵擔保責任。最高法院105年度台上字第246號判決明確指出，出賣人之瑕疵擔保責任為無過失責任，不以出賣人知悉瑕疵之存在為要件。

（3）仲介業者之責任
依不動產經紀業管理條例第26條規定，因經紀業務之過失或仲介之錯誤致交易當事人受損害者，經紀業應負賠償責任。不動產仲介業者負有調查義務，應就買賣標的之重要事項進行合理調查。惟土地地下掩埋物之發現確有一定難度，仲介業者若已盡合理調查義務（如確認土壤檢測報告、查詢環保機關紀錄等）仍未能發現，可能主張已盡注意義務。但若仲介業者明知或可得而知該瑕疵卻未告知買受人，則應與前地主負連帶賠償責任。臺灣高等法院110年度上字第756號判決認為，仲介業者至少應協助買受人向環保主管機關查詢土地是否列管為污染場址。

五、結論與建議

結論：農地地下掩埋垃圾構成物之瑕疵，前地主依法負瑕疵擔保責任，且因其出具切結書保證品質，當事人得請求損害賠償。若前地主明知瑕疵而隱匿，尚可能構成詐欺。仲介業者若未盡調查義務亦應負相應責任。

1. 保全現場證據：委請施工廠商暫停開挖，拍攝掩埋物之現場照片及影片，記錄掩埋物之種類、數量及分布範圍，必要時委請公證人到場公證。
2. 委請環境檢測：聘請環境工程顧問公司進行土壤及地下水之污染檢測，評估是否有有害物質污染之疑慮，並取得書面檢測報告。
3. 估算清除費用：向合格之廢棄物清除業者取得掩埋物清除及土壤復原之估價單，作為損害賠償金額之計算基礎。
4. 保存切結書正本：妥善保管前地主出具之切結書正本，此為請求損害賠償之核心證據，證明前地主曾保證品質。
5. 寄發存證信函：以存證信函同時通知前地主及仲介業者，告知發現地下掩埋物之事實，要求限期負擔清除費用並賠償損害。
6. 注意行使期限：依民法第365條規定，買受人發現瑕疵後應即通知出賣人，自通知後六個月內得行使減少價金或解除契約之權利。損害賠償請求權之時效則為15年。
7. 諮詢專業律師：攜帶買賣契約、切結書、現場照片及檢測報告等資料諮詢律師，評估向前地主請求瑕疵擔保損害賠償、向仲介請求連帶賠償之訴訟策略。