問題389：房屋所有權人請求強制驅離前同居人之法律途徑

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房屋所有權人，與女友鬧分手後，女方持續居住於該房屋內拒絕遷出。當事人曾多次報警處理，惟警方表示此為民事糾紛無法強制介入。雙方間並無任何書面租賃契約或使用權約定。當事人欲尋求法律途徑強制女方搬離。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 警方無法介入處理之民事占有糾紛，屋主應循何種法律程序救濟？
• 屋主得否於訴訟中聲請假執行，以加速驅離程序？
• 前同居人拒不搬離期間，屋主得否請求相當於租金之不當得利及侵權損害賠償？
• 屋主是否得以定期催告方式終止雙方間之無償使用關係？
• 若女方於房屋內有設籍，屋主得否請求遷出戶籍？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 民法第470條 — 使用借貸物之返還時期
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 強制執行法第4條 — 強制執行之執行名義
• 強制執行法第124條 — 不動產交付或遷讓之強制執行方法
• 土地登記規則第155條 — 判決確定後之登記申請

四、法律分析

（1）民事訴訟為唯一救濟途徑
房屋占有糾紛屬私法上之權利爭執，依法應循民事訴訟途徑解決。警察機關僅於涉及刑事犯罪（如強制罪、侵入住居罪）時始有介入權限，單純之民事占有爭議非警察管轄範圍。屋主應向房屋所在地之管轄地方法院民事庭提起「遷讓房屋」之訴，以所有權人之物上請求權（民法第767條）為請求權基礎，請求法院判命被告遷出系爭房屋。最高法院107年度台上字第1225號判決明確指出，所有人對無權占有人之返還請求權，不因占有人係基於前合法占有關係而受影響。

（2）假執行之聲請與訴訟策略
為避免訴訟期間女方持續占用房屋造成損害擴大，屋主得於起訴時一併聲請假執行。依民事訴訟法第390條規定，法院得依聲請宣告假執行。惟遷讓房屋之判決性質上屬命為一定行為之給付判決，實務上法院通常會要求原告提供擔保金後始准予假執行。此外，屋主亦可考慮於訴訟前先聲請調解，透過法院調解程序嘗試促成雙方達成和解，調解成立之效力與確定判決同，得據以聲請強制執行。

（3）不當得利請求與戶籍遷出問題
女方於無權占有期間所獲得使用房屋之利益，屋主得依民法第179條請求返還相當於租金之不當得利。臺灣高等法院104年度上字第683號判決指出，無權占有他人不動產，受有相當於租金之利益，致所有人受損害，所有人自得請求返還。另就戶籍問題，若女方於系爭房屋設有戶籍，屋主得於判決確定後持判決書至戶政機關申請逕為遷出登記，或於訴訟中一併請求法院判命被告遷出戶籍。強制執行法第124條規定，不動產之遷讓執行得由執行法院命債務人限期履行，逾期不履行者，由執行法院強制為之。

五、結論與建議

結論：房屋占有糾紛屬民事事件，報警無法解決，屋主須透過民事訴訟取得執行名義後始能強制驅離。屋主得依民法第767條提起遷讓房屋之訴，並一併請求不當得利返還，取得確定判決後向法院聲請強制執行。

1. 發送存證信函定期催告：以存證信函限期催告女方於收函後15日內搬離，並載明逾期將提起訴訟。此函件同時作為終止使用借貸關係之意思表示。
2. 聲請法院調解：於起訴前先向法院聲請調解，嘗試以較低成本及較短時間促成雙方達成協議，調解成立即取得執行名義。
3. 提起遷讓房屋訴訟：調解不成立時，正式提起民事訴訟，訴之聲明應包括命被告遷讓房屋及返還相當於租金之不當得利。
4. 聲請假執行：於訴訟中聲請法院宣告假執行，以防止訴訟期間損害持續擴大。
5. 準備相關證據：蒐集房屋所有權狀、建物登記謄本、存證信函回執、報警紀錄三聯單及雙方通訊紀錄等證據資料。
6. 處理戶籍遷出：若女方有設籍，於判決確定後持確定判決至戶政事務所申請逕為遷出登記。
7. 委任專業律師：建議委任律師代理訴訟，確保訴訟程序及聲明正確完備，提升勝訴效率。