問題390：共有不動產未經同意逕行出租之侵占與不當得利問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某筆土地及其上建物由甲、乙二人共有，各持有二分之一產權。甲之子未經乙之同意，擅自將該不動產出租予第三人，約定每月租金新臺幣50,000元，並由承租人將租金直接匯入甲之子個人帳戶。該出租行為已持續七個月，甲之子共收取租金350,000元。乙欲了解甲之子之行為是否構成侵占罪，以及有何民事救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 非共有人（共有人之子）未經其他共有人同意擅自出租共有不動產，是否構成刑法上之侵占罪？
• 該出租行為對其他共有人之效力為何？租賃契約是否有效？
• 被害之共有人得否依不當得利規定向甲之子請求返還其應有部分比例之租金？
• 共有不動產之出租是否屬於共有物之管理行為，應經共有人過半數同意？
• 被害之共有人得否另依侵權行為請求損害賠償？

三、相關法條

• 民法第818條 — 共有物之使用收益權
• 民法第820條 — 共有物之管理（應經共有人過半數及應有部分合計過半數同意）
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第185條 — 共同侵權行為之連帶賠償責任
• 刑法第335條 — 普通侵占罪
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建築改良物之處分及管理

四、法律分析

（1）侵占罪之成立與否
刑法第335條侵占罪之構成要件為「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物」。本案甲之子並非共有不動產之所有權人，其擅自出租並收取租金之行為，表面上似有將他人財產據為己有之外觀。然而實務上，最高法院74年台上字第1945號判例指出，共有物之管理使用爭議屬民事糾紛之範疇，共有人之一或其家屬就共有物為使用收益，縱逾越其應有部分之範圍，仍屬民事上之侵權行為，而非刑事侵占。況甲之子係以甲之關係使用共有物，其收取租金行為較難認定具有侵占之主觀犯意，檢察官多以民事糾紛為由為不起訴處分。

（2）共有物管理與租賃契約之效力
依民法第820條第1項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。出租共有不動產屬管理行為之一種，甲之子既非共有人，亦未取得全體共有人之同意，其出租行為對乙不生效力。最高法院96年度台上字第2025號判決亦指出，共有人之一未經其他共有人同意，就共有物全部為出租行為，對未同意之共有人不生效力。然該租賃契約於甲之子與承租人間仍屬有效之債權契約，僅不得對抗未同意之共有人乙。

（3）不當得利與侵權行為之請求
甲之子收取七個月租金共350,000元，就乙之應有部分（二分之一）計算，乙得依民法第179條不當得利規定，請求甲之子返還175,000元。此外，甲之子未經乙同意擅自出租共有物，侵害乙就共有物使用收益之權利，乙亦得依民法第184條第1項前段請求損害賠償。若甲就此出租行為知情且默許，乙得另依民法第185條主張甲與甲之子構成共同侵權行為，負連帶賠償責任。臺灣高等法院103年度上字第1428號判決肯認，共有人之一擅自將共有物出租收取全部租金，其他共有人得依不當得利請求返還超過其應有部分之租金利益。

（4）請求權時效之注意
不當得利請求權之消滅時效依民法第125條為15年，侵權行為損害賠償請求權則依民法第197條第1項為知悉後2年、行為後10年。乙應注意時效問題，及早行使權利以免罹於時效。

五、結論與建議

結論：甲之子未經乙同意擅自出租共有不動產並收取全部租金，實務上多認定為民事糾紛而難以成立侵占罪。然乙得依民法不當得利及侵權行為規定，向甲之子請求返還其應有部分比例之租金175,000元，並得要求甲之子停止繼續出租行為。

1. 發送存證信函要求停止出租：以存證信函通知甲及甲之子，表明未經乙同意之出租行為不生效力，要求立即停止出租並返還乙應有部分之租金收益。
2. 蒐集出租證據：收集租賃契約副本、租金匯款紀錄、承租人證詞等，作為日後訴訟之證據。確認甲之子帳戶之租金入帳紀錄。
3. 提起民事訴訟請求不當得利：向管轄法院提起民事訴訟，依不當得利規定請求甲之子返還175,000元（七個月租金之二分之一）及法定遲延利息。
4. 評估共同侵權行為之主張：調查甲是否知情並默許甲之子之出租行為，若甲亦有參與，得一併列為共同被告主張連帶賠償責任。
5. 協議共有物管理方式：與甲協商訂定共有物管理契約，明確約定出租之決策程序、租金分配方式及違約責任，避免日後再生糾紛。
6. 考慮共有物分割：若共有人間無法達成管理共識，可依民法第823條規定請求裁判分割共有物，從根本解決共有糾紛。
7. 諮詢專業律師：建議攜帶土地及建物登記謄本、相關通訊紀錄及租金匯款證據諮詢律師，評估最適切之訴訟策略。