問題387：抵押權聲請拍賣與假扣押之債權追償問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之家人借予友人一筆款項，債務人以其名下房屋旁之私用道路土地設定抵押權作為擔保。惟該筆道路用地為債務人與其兄弟共有，抵押權僅設定於債務人五分之一之應有部分。當事人發現設定之標的非房屋本身而係道路用地持分，擔憂法拍價值不足以清償全部債權，欲了解拍賣程序之進行方式、拍定不成是否得取得所有權，以及能否另行追償債務人其他財產。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有道路用地之應有部分經抵押權拍賣程序，實務上如何界定拍賣範圍？
• 法拍程序中無人應買時，債權人得否聲請承受抵押物？承受後能否封路或排除他人通行？
• 抵押權拍賣所得不足清償債權時，債權人得否同時聲請假扣押債務人之其他財產？
• 債權人如欲追償抵押物以外之債務人財產，應循何種法律途徑？
• 共有土地持分之法拍對於其他共有人有何影響？其他共有人是否有優先承購權？

三、相關法條

• 民法第873條 — 抵押權人得聲請法院拍賣抵押物
• 強制執行法第91條 — 拍賣不動產之程序規定
• 強制執行法第95條 — 拍賣無人應買時債權人得聲請承受
• 土地法第34條之1 — 共有土地處分及他共有人優先購買權
• 民法第474條 — 消費借貸契約之成立
• 民事訴訟法第522條 — 假扣押之要件與聲請程序
• 民法第819條 — 共有人就應有部分之處分

四、法律分析

（1）共有道路用地持分之拍賣實務
依民法第873條，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物。本案抵押標的為共有道路用地五分之一之應有部分，拍賣範圍以登記之應有部分為限，無需實際丈量分割。惟道路用地持分在法拍市場價值偏低，因買受人取得持分後無法單獨使用整條道路，且受道路用地使用限制，故實務上常有數次流標之情形。依強制執行法第95條，拍賣無人應買時，債權人得以底價聲請承受，承受後取得該應有部分之所有權，但僅限於持分權利，不得排除其他共有人之通行使用。

（2）假扣押與民事訴訟之區別
假扣押係保全程序而非執行程序，依民事訴訟法第522條規定，須債權人釋明請求及假扣押之原因（即債務人有脫產之虞）始得聲請。債權人不得僅因抵押權拍賣所得不足清償而逕行對債務人其他財產假扣押。正確途徑應為：先向法院提起民事借貸返還之訴訟，取得勝訴確定判決後，再依強制執行法聲請對債務人之其他財產（如薪資、存款、其他不動產等）進行強制執行。最高法院97年台抗字第375號裁定亦強調，假扣押僅為保全手段，非終局執行方式。

（3）其他共有人之優先承購權
依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。法院拍賣共有土地持分時，亦應通知其他共有人是否行使優先承購權。此規定可能影響法拍程序之進行及最終拍定人之確定。

五、結論與建議

結論：共有道路用地持分之抵押權拍賣實務上價值有限，拍賣所得可能不足清償全部債權。債權人不得逕行假扣押債務人其他財產，須另循民事訴訟取得執行名義後始得強制執行。建議同步評估訴訟追償之可行性。

1. 聲請拍賣抵押物：向法院聲請裁定拍賣抵押之道路用地持分，取得執行名義後移送執行處進行拍賣程序。
2. 評估承受可行性：若拍賣數次流標，評估是否以底價承受該持分，取得所有權後或可作為日後協商之籌碼。
3. 提起民事借貸訴訟：同步向法院提起消費借貸返還之訴，請求債務人清償全部借款及利息。
4. 調查債務人其他財產：透過律師或法院調查債務人名下之其他不動產、銀行存款、薪資所得等可供強制執行之財產。
5. 必要時聲請假扣押：若有證據顯示債務人有脫產之虞（如移轉財產、提領大額存款），得向法院聲請假扣押以保全債權。
6. 保全借貸證據：整理借據、匯款紀錄、通訊紀錄等債權證據，以備訴訟使用。
7. 諮詢專業律師：建議委任律師評估整體追償策略，包括拍賣程序與訴訟程序之並行規劃。