問題386：合約期間內房東堅持漲租之租賃權益維護

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於民國109年與房東簽訂五年期租賃契約，約定每月租金為新臺幣42,000元。租賃期間當事人將房屋部分空間轉租予他人，房東知情後並未表示反對。近期房東突然要求調漲租金20,000元，遭當事人拒絕後，房東要求當事人於兩個月內搬離。當事人欲了解是否得堅持居住至合約屆滿，以及若被迫遷離能否向房東請求違約金及搬遷相關費用之賠償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約存續期間，房東得否單方面要求調漲租金？
• 房東以承租人拒絕漲租為由要求提前終止契約，是否構成違約？
• 承租人將部分房屋轉租且房東知情未反對，該轉租行為之法律效力為何？
• 房東片面終止契約時，承租人得否請求違約金及搬遷費用（含裝潢拆遷）之賠償？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義及承租人使用收益權
• 民法第438條 — 定期租賃於期限屆滿時消滅
• 民法第443條 — 承租人轉租之限制與出租人之同意
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第250條 — 違約金之約定與請求
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之上限規定
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償請求權

四、法律分析

（1）定期租賃契約之拘束力
依民法第421條及第438條規定，定期租賃契約於約定期限屆滿前，雙方均應受契約內容之拘束。房東於五年租約存續期間內，不得單方面要求調漲租金，除非契約中另有租金調整條款之約定。最高法院68年台上字第793號判決意旨亦指出，定期租賃之租金已於契約成立時確定，出租人不得任意變更。承租人有權拒絕漲租並繼續居住至合約屆滿。

（2）房東片面終止契約之違約責任
房東以承租人拒絕漲租為由，要求於兩個月內搬離，此舉並非法定得終止租約之事由，構成違約。依民法第250條，若契約有違約金條款，承租人得依約請求。即使契約未約定違約金，承租人仍得依民法第227條不完全給付之規定，請求因房東違約所受之損害賠償，包括搬遷費用、系統櫃拆遷費用及另覓住所之差額租金等。臺灣高等法院105年度上字第312號判決即肯認承租人因出租人違約終止所受之裝潢損失得請求賠償。

（3）轉租行為之效力評估
民法第443條規定承租人非經出租人同意不得轉租。然而本案房東知情後未表示反對，依實務見解可認定為默示同意。最高法院91年台上字第1612號判決指出，出租人知悉承租人轉租而未即時表示異議者，應認為已默示同意。因此房東不得事後以轉租為由主張終止契約，承租人之轉租行為應屬合法有效。

五、結論與建議

結論：定期租賃契約存續期間，房東無權單方面調漲租金，亦不得以承租人拒絕漲租為由要求提前搬離。房東之行為構成違約，承租人得堅持履約至合約屆滿，並得依契約及法律規定請求違約金及損害賠償。

1. 堅持履行契約：明確告知房東依契約約定有權居住至租期屆滿，拒絕無理之漲租要求。
2. 發送存證信函：以存證信函正式回覆房東，聲明依約繼續承租之意旨，並保留違約求償權利。
3. 保全契約證據：妥善保存租賃契約正本、租金匯款紀錄、房東漲租及驅離之通訊紀錄等相關證據。
4. 確認轉租紀錄：整理房東知情轉租而未反對之相關通訊紀錄，以備日後房東以轉租為由主張終止契約之防禦。
5. 記錄裝潢現況：拍攝系統櫃及其他裝潢設施之照片，保留安裝費用之收據發票，作為損害賠償之舉證資料。
6. 評估違約金請求：檢視契約中是否有違約金條款，計算若房東強制終止契約時可主張之賠償金額。
7. 諮詢專業律師：建議攜帶租賃契約及相關證據諮詢律師，瞭解訴訟途徑及調解機制之運用。