問題385：無管理委員會之公寓公共區域修繕費用分攤與請求給付之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住之公寓共計八戶，未設立管理委員會，近期頂樓漏水並有梯間公共區域需要修繕，修繕費用金額較大。經協商後七戶住戶已同意修繕範圍及分攤金額，惟其中一戶住戶失聯無法取得聯繫。當事人擬待全數住戶款項收齊後始進行修繕工程，欲了解是否得以廠商開立之估價單為基礎，撰寫書狀向失聯住戶請求預先給付其應分攤之修繕費用，抑或必須先行完成修繕並取得發票後始得請求給付。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓共用部分之修繕費用，各區分所有權人之分攤義務依據為何？其分攤比例如何計算？
• 未設立管理委員會之公寓，住戶得否逕行決議修繕事項並拘束未出席之住戶？
• 當事人得否以廠商估價單為據，於修繕前即向失聯住戶請求預付分攤費用？
• 失聯住戶拒絕或無法聯繫時，其他住戶應循何種法律程序請求其給付修繕費用？

三、相關法條

• 民法第820條 — 共有物之管理及修繕由共有人共同為之
• 民法第822條 — 共有物管理費用由各共有人按應有部分分擔
• 民法第799條之1 — 區分所有建物共用部分之修繕費分擔
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕由公共基金或區分所有權人分擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分之拆除重大修繕應經區分所有權人會議決議
• 公寓大廈管理條例第25條 — 區分所有權人會議之召集程序
• 民法第176條 — 無因管理之費用償還請求權

四、法律分析

（1）共用部分修繕費用之分擔義務
依公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分之修繕、管理、維護費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。本案公寓未設立管理委員會亦無公共基金，修繕費用應由全體八戶區分所有權人按應有部分比例分攤。民法第822條亦規定，共有物之管理費用及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。縱使其中一戶住戶失聯，其法定分擔義務不因此免除。

（2）區分所有權人會議之程序要求
依公寓大廈管理條例第25條，區分所有權人會議由具區分所有權人身分之住戶召集之，應於開會前十日以書面載明開會內容通知各區分所有權人。本案雖未設管理委員會，仍應依法召開區分所有權人會議，就修繕範圍、金額及分攤方式進行決議。對於失聯住戶，應以存證信函或掛號信寄送至其登記地址通知開會，即使未出席，只要會議出席人數及表決比例符合法定門檻，決議仍對全體區分所有權人發生效力。最高法院98年度台上字第790號判決指出，區分所有權人會議之決議對未出席之區分所有權人亦具拘束力。

（3）修繕費用之請求時點與方式
關於得否以估價單為據於修繕前請求失聯住戶預付費用，實務上較有爭議。原則上，費用償還請求權於費用實際發生後始得行使，故以修繕完成後取得發票或收據作為請求依據較為穩妥。然而，若區分所有權人會議已決議修繕並確定各戶分攤金額，各住戶即負有給付義務，當事人得以會議決議為據請求給付。如失聯住戶經合法通知仍未給付，當事人得先行墊付其份額進行修繕，嗣後依民法第176條無因管理或第822條共有物管理費用分擔之規定，請求失聯住戶償還。此外，亦得向區公所調解委員會聲請調解，若調解不成再提起民事訴訟。

五、結論與建議

結論：公寓共用部分之修繕費用應由各區分所有權人依應有部分比例分擔，即使無管理委員會亦同。建議先依法召開區分所有權人會議通過修繕決議，以估價單確定分攤金額，決議即對全體住戶具拘束力。失聯住戶經合法通知未給付者，得先行墊付修繕後再請求償還。

1. 召開區分所有權人會議：依公寓大廈管理條例第25條，以書面通知全體住戶（含失聯住戶之登記地址），於會議中決議修繕範圍、金額及各戶分攤比例。
2. 合法通知失聯住戶：以存證信函寄送至失聯住戶之戶籍地址或不動產登記地址，檢附會議通知及估價單，限期繳交分攤費用。
3. 調閱戶籍及登記資料：至地政事務所調閱該戶之不動產登記謄本，確認所有權人身分及戶籍地址，必要時向戶政事務所查詢現戶籍所在地。
4. 向調解委員會聲請調解：若失聯住戶經通知仍未繳付，得向房屋所在地之鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解成立與法院確定判決有同一效力。
5. 先行修繕保全證據：若修繕急迫不宜拖延，得由其他七戶先行墊付修繕費用，保留完整之估價單、施工合約、發票及施工前後照片，作為日後求償之證據。
6. 提起民事訴訟：調解不成時，以區分所有權人會議決議及修繕發票為證，向管轄法院提起給付修繕費用之民事訴訟，如金額在五十萬元以下得適用小額訴訟程序。
7. 諮詢專業律師：因本案涉及區分所有權人會議程序、共有物管理費用分擔及對失聯住戶之送達等法律問題，建議諮詢律師確認程序之合法性。