問題383：家人共同出資購屋借名登記遭產權人要求搬遷之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人約二十年前與家人共同出資購買某地房屋，因登記需要將產權登記於其中一位家人名下。多年來當事人與其他家人共同繳納房屋貸款，已清償超過三分之二。後因家庭經濟變故，登記名義人代為繳清剩餘約三分之一之貸款尾款。現登記名義人以產權人身份要求其他出資家人全數搬離，當事人欲了解如何保護自身權益，是否得請求產權均分或返還出資款項。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 家人共同出資購屋但登記於一人名下，是否成立借名登記契約關係？
• 當事人得否提起借名登記返還訴訟，請求登記名義人移轉所有權應有部分？
• 當事人需要提出何種證據以證明出資事實及借名登記之合意？
• 若無法取回產權，當事人得否依不當得利請求返還出資金額？
• 在訴訟確定前，登記名義人得否強制要求當事人搬遷？

三、相關法條

• 民法第529條 — 委任契約之準用（借名登記契約之法律性質）
• 民法第541條 — 受任人以自己名義取得之權利應移轉於委任人
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 土地登記規則第155條之1 — 因法院判決移轉登記之申請
• 民法第125條 — 一般請求權消滅時效十五年
• 土地法第43條 — 土地登記之公信力

四、法律分析

（1）借名登記契約之認定
所謂借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分之契約。最高法院98年度台上字第990號判決認定，借名登記契約為無名契約，應類推適用民法關於委任之規定。本案家人共同出資購屋，因登記需要而將產權登記於其中一人名下，核其性質即屬借名登記。借名人（出資之家人）得依民法第541條第2項，請求出名人（登記名義人）將取得之所有權移轉登記予借名人。

（2）舉證責任與出資證明
借名登記關係之存在，須由主張者負舉證責任。最高法院106年度台上字第1166號判決指出，借名登記之成立須有雙方合意之證明，不能僅以出資事實推認借名關係存在。當事人應蒐集之證據包括：購屋當時之匯款紀錄、繳納貸款之銀行對帳單、家人間討論購屋之通訊紀錄、繳稅紀錄等。此外，房屋實際由誰管理使用、稅單寄送地址、水電費繳納人等間接證據亦有助於證明借名登記之事實。

（3）產權返還與替代救濟
若法院認定借名登記關係成立，當事人得請求登記名義人依出資比例移轉所有權應有部分。惟登記名義人後續代為清償之貸款尾款，得於分配產權時一併結算。若法院認為證據不足以證明借名登記關係，當事人仍得依民法第179條不當得利之規定，請求登記名義人返還出資金額及利息。在訴訟確定前，當事人可先向鄉鎮市區公所申請調解，費用低廉且具有法律效力。訴訟過程亦得委任律師全權代理，無須親自出庭。

五、結論與建議

結論：家人共同出資購屋登記於一人名下，構成借名登記契約關係，出資者得提起訴訟請求移轉所有權。若無法證明借名登記，仍得依不當得利請求返還出資。在借名登記訴訟確定前，登記名義人雖為形式上所有權人，但出資者之權益應受保障。

1. 蒐集出資證據：立即整理購屋當時之匯款紀錄、銀行貸款繳納證明、自動扣款紀錄等，證明實際出資事實及金額。
2. 保存通訊紀錄：蒐集家人間關於購屋、分攤貸款之通訊軟體對話紀錄、電子郵件等，作為借名登記合意之間接證據。
3. 先行調解：向房屋所在地之鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，嘗試以協商方式解決產權分配問題。
4. 提起借名登記返還訴訟：若調解不成，委託律師向管轄法院提起訴訟，請求登記名義人依出資比例移轉所有權應有部分。
5. 聲請假處分：為防止登記名義人於訴訟期間將房屋出售予第三人，可向法院聲請假處分，禁止移轉登記。
6. 計算出資比例：詳細計算各家人之實際出資金額（含頭期款、貸款月付、代繳尾款等），釐清應分配之產權比例。
7. 諮詢專業律師：借名登記訴訟涉及舉證責任分配及不動產登記法規，建議儘速委任專業律師評估訴訟策略。