問題382：租客合約期間未付租金且租約到期拒絕搬遷之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某地房屋之出租人，其承租人在租賃合約期間內未按時繳交租金，經多次電話催討均遭避不接聽甚至封鎖號碼，須以陌生號碼方能聯繫。租約期滿後，承租人仍無搬遷意願，繼續占用房屋。當事人本人不住在該房屋所在縣市，欲了解是否可寄發存證信函及其他法律救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人積欠租金達一定期間，出租人得否於租約期間內提前終止租約？
• 租約到期後承租人拒不搬遷，出租人應循何種法律程序請求遷讓房屋？
• 出租人得否同時請求積欠租金及租約終止後占用期間之不當得利？
• 出租人不在房屋所在地，得否委託律師代為處理全部訴訟程序？

三、相關法條

• 民法第440條 — 承租人遲付租金之催告與終止租約
• 民法第450條 — 租賃期限屆滿之效力
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後承租人之返還義務
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由
• 民法第421條 — 租賃契約之定義

四、法律分析

（1）欠租之催告與終止租約
依民法第440條第1項，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。同條第2項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額達二個月租額時，出租人始得終止契約。土地法第100條第3款亦規定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。實務上，最高法院43年台上字第476號判例指出，出租人行使催告權須以書面為之，存證信函為最常見且具有證據力之催告方式。

（2）租約到期後之遷讓房屋
租約期限屆滿後，依民法第455條，承租人應返還租賃物。若承租人拒不搬遷，出租人得依民法第767條所有物返還請求權，向法院提起遷讓房屋訴訟。最高法院102年度台上字第1753號判決指出，租賃關係消滅後，承租人繼續占有租賃物即屬無權占有，出租人得請求返還。出租人亦得依民事訴訟法聲請支付命令催討積欠租金，若承租人未於收到後二十日內異議，即取得與確定判決同一之效力。

（3）不當得利之請求與訴訟委任
租約終止或期滿後，承租人繼續占用房屋，依民法第179條，出租人得請求相當於租金之不當得利，計算至承租人實際搬遷為止。出租人不在當地者，得委任律師全權代理訴訟程序，包括撰寫存證信函、聲請支付命令及提起遷讓房屋訴訟，無須親自到場。建議出租人同時考慮向法院聲請假執行，以確保判決確定後得以迅速執行。

五、結論與建議

結論：承租人積欠租金達二個月以上，出租人得催告後終止租約；租約到期後承租人拒不搬遷，出租人得提起遷讓房屋訴訟，併請求積欠租金及租約終止後之不當得利。出租人不在當地得委任律師全權處理。

1. 立即寄發存證信函：以出租人名義寄發存證信函至承租人戶籍地址及租賃房屋地址，限期催繳積欠租金並通知終止租約、要求限期搬遷。
2. 保全欠租證據：整理租賃契約、匯款紀錄、電話通聯紀錄、通訊軟體催繳截圖等證據，作為日後訴訟使用。
3. 聲請支付命令：就積欠租金部分，向租賃房屋所在地法院聲請支付命令，程序簡便且費用較低。
4. 提起遷讓房屋訴訟：若承租人仍拒不搬遷，向管轄法院提起遷讓房屋訴訟，同時請求給付積欠租金及占用期間之不當得利。
5. 委任當地律師：因出租人不住在當地，建議委任房屋所在地之律師全權代理，從發函到訴訟均可由律師處理。
6. 聲請假執行：訴訟中併聲請假執行宣告，以利判決後儘速強制承租人搬遷。
7. 檢視押金抵充：確認租賃契約中之押金（擔保金）條款，依法得先以押金抵充積欠租金，不足部分再行請求。