問題381：老舊公寓後方空地遭一樓住戶長期侵佔搭建違建之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於五年前購買某地一棟五層樓老舊公寓之四樓單位，該公寓共計十戶，後方空地為全體住戶共同持有，並劃設為防火巷。近期當事人發現一樓住戶未經其他共有人同意，於該共有空地上搭建套房出租，佔用期間已長達二十年，經建管處認定為違章建築。當事人欲了解是否得請求一樓住戶拆除違建歸還土地，以及長期佔用是否因其他住戶未曾異議而構成默示同意。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 一樓住戶未經全體共有人同意於共有空地上搭建建物，是否構成無權占有？
• 其他共有人長達二十年未提出異議，是否構成默示同意而阻卻違法？
• 當事人為五年前始取得所有權之新共有人，其拆屋還地請求權是否受前手行為拘束？
• 共有人得否請求占用期間相當於租金之不當得利？其請求權時效為何？
• 該違建同時佔用防火巷，是否另涉及公共安全之行政法規違反？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（排除侵害、返還所有物）
• 民法第821條 — 共有人得為全體共有人之利益對無權占有人請求返還
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第818條 — 共有物之使用收益應經共有人全體同意
• 民法第125條 — 一般請求權消滅時效十五年
• 民法第126條 — 租金等定期給付請求權五年時效
• 土地法第34條之1 — 共有土地處分之多數決規定

四、法律分析

（1）無權占有與拆屋還地請求權
依民法第767條，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。本案一樓住戶未經全體共有人同意，逕於共有空地搭建套房出租，欠缺合法占有權源，構成無權占有。依民法第821條，各共有人得為全體共有人之利益，單獨對無權占有人提起訴訟請求拆屋還地，無須取得全體共有人之同意。最高法院62年台上字第1803號判例明確指出，各共有人就共有物之全部有使用收益之權，對於無權占有共有物者，得單獨起訴請求返還。

（2）默示同意之抗辯
一樓住戶可能以其他住戶長期未異議為由，主張構成默示同意。然實務上，最高法院83年度台上字第1377號判決指出，默示之意思表示須依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者，始足當之；單純之沉默與默示意思表示不同，不得僅以他共有人未曾表示反對即推認其已同意。況且，當事人為五年前始購入之新所有權人，其前手是否曾同意，不當然拘束繼受人，新共有人仍得獨立行使物上請求權。

（3）不當得利之請求
一樓住戶無權占用共有空地搭建套房出租收益，依民法第179條，其他共有人得請求返還相當於租金之不當得利。惟依民法第126條，租金等定期給付之請求權時效為五年，故當事人最多僅得請求起訴前五年之不當得利。此外，該違建佔用防火巷，已違反建築法第25條未經許可不得建造之規定，當事人亦得向建管機關檢舉，由主管機關依行政程序命令拆除。

五、結論與建議

結論：一樓住戶未經全體共有人同意於共有空地搭建違建出租，構成無權占有。當事人得依民法第767條及第821條單獨提起拆屋還地訴訟，並依民法第179條請求占用期間相當於租金之不當得利。長期未異議不當然構成默示同意，占用人須就默示同意之存在負舉證責任。

1. 蒐集占用證據：拍照錄影記錄一樓住戶搭建違建及出租之現況，取得建管處認定違建之函文副本。
2. 向建管機關正式檢舉：以書面向當地建管處檢舉違章建築，請求依法命令拆除，同時留存檢舉紀錄。
3. 發送存證信函：委託律師撰寫存證信函，限期要求一樓住戶自行拆除違建並返還占用之共有空地。
4. 聯繫其他共有人：聯絡公寓其他住戶了解歷年占用情形，爭取共同提起訴訟以強化訴訟立場。
5. 提起民事訴訟：若一樓住戶拒絕拆除，向管轄法院提起拆屋還地訴訟，同時請求返還相當於租金之不當得利（最多回溯五年）。
6. 申請土地登記謄本：至地政事務所調閱土地登記謄本，確認共有空地之所有權登記狀態及各共有人之持分比例。
7. 諮詢專業律師：因本案涉及共有物返還、不當得利計算及違建拆除等多項法律問題，建議委任律師全程處理。