問題377：租屋糾紛——頂讓後裝潢拆除費用與押金爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人頂讓某地一間通訊行後，與房東重新簽訂租賃契約。前任承租人於承租期間已施作裝潢隔間，當事人接手時該隔間即已存在。租約條款載明「屋有改裝設施必要時，須經房東同意後得自行裝設，但不得損壞原有物件」。嗣後當事人欲退租，房東要求其拆除頂讓前即存在之裝潢並扣留押金。當事人質疑此拆除費用應否由其負擔，且因缺乏承租時屋況原貌之錄影紀錄而擔心舉證不利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約中「改裝設施」條款之適用範圍，是否涵蓋簽約前已存在之裝潢隔間？
• 當事人未持有承租時屋況之影像紀錄，在舉證責任上是否處於不利地位？
• 房東得否援引合約條款強制要求當事人負擔非其施作之裝潢拆除費用？
• 當事人對房東扣押押金之行為，得採取何種法律救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第455條 — 承租人返還租賃物義務及恢復原狀之範圍
• 民法第431條 — 承租人有益費用之償還請求權
• 民法第277條 — 舉證責任之分配原則
• 民法第148條 — 權利行使應依誠信原則
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 土地法第99條 — 擔保金（押金）之上限及返還規定

四、法律分析

（1）合約條款之解釋與適用
租約中所載「改裝設施」條款，依文義解釋應指承租人於租賃期間自行施作之裝潢。簽約時隔間已存在，非當事人所施作，故該條款不應溯及適用。依民事訴訟法第277條之舉證責任分配原則，房東主張當事人有拆除義務，應由房東舉證證明雙方於締約時確有此合意。若房東無法提出書面約定或其他證據證明當事人同意承擔拆除責任，其主張即難以成立。

（2）屋況紀錄之舉證問題
當事人雖缺乏承租時之屋況影像紀錄，但此並非完全無法舉證。實務上，法院得斟酌間接證據，例如：頂讓契約書、前手與房東之往來紀錄、證人證述（如頂讓介紹人、當時在場之人）等。臺灣高等法院104年度上字第1321號判決指出，就租賃物現況之認定，法院得綜合一切事證為判斷，不以承租人提出照片為唯一證據方法。

（3）押金返還之法律途徑
房東無正當理由扣押押金，當事人得先寄發存證信函限期催告返還。若房東拒絕，可依民事訴訟法第508條聲請法院核發支付命令，此為較迅速且費用較低之途徑。房東若於收到支付命令後20日內未異議，該支付命令即與確定判決同一效力，當事人得據以聲請強制執行。

五、結論與建議

結論：租約中「改裝設施」條款應限於承租人自行施作之裝潢，不及於簽約前已存在之隔間。房東要求當事人拆除前手裝潢並扣押押金，於法無據，當事人得透過寄發存證信函或聲請支付命令請求返還押金。

1. 立即寄發存證信函：向房東明確主張裝潢非當事人施作，要求限期返還全額押金。
2. 蒐集間接證據：取得頂讓契約書副本、與前手或頂讓介紹人之通訊紀錄，作為證明隔間於簽約前已存在之佐證。
3. 向前手查詢原始租約：嘗試取得前手與房東之租約副本，確認前手是否確有恢復原狀之約定。
4. 聲請支付命令：若房東於存證信函送達後仍拒絕返還，向法院聲請核發支付命令。
5. 向鄉鎮市區調解委員會聲請調解：於提起訴訟前，可先聲請調解以節省時間與費用。
6. 諮詢專業律師評估訴訟策略：如案件進入訴訟程序，建議委託律師協助攻防，確保權益不受損害。