問題376：頂讓店面租約裝潢拆除與押金返還糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於數年前頂讓某地一間通訊行，前承租人在承租期間已進行裝潢隔間。當事人接手後與房東重新簽訂租賃契約，簽約時該隔間裝潢已存在於屋內。嗣後租約期滿，房東主張依前手租約之約定要求當事人拆除隔間並恢復原狀，且以此為由扣押當事人之押金。當事人認為該裝潢非其所施作，且簽約時房東並未特別告知有拆除義務，質疑前手之恢復原狀義務是否應由其承擔。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 前承租人之裝潢恢復原狀義務，是否因頂讓及重新簽約而移轉予新承租人？
• 新租賃契約中關於「改裝設施」之條款，是否及於簽約前即已存在之隔間？
• 房東未於簽約時告知拆除義務，是否構成締約過失或違反誠信原則？
• 房東得否以前手之裝潢為由扣押新承租人之押金？新承租人如何主張返還？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義及成立要件
• 民法第431條 — 承租人就租賃物之改良及有益費用償還請求權
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後承租人返還租賃物之義務
• 民法第227條之1 — 債務不履行之損害賠償（締約過失責任）
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠信原則
• 土地法第97條 — 房屋租金之限制規定

四、法律分析

（1）前手恢復原狀義務不當然移轉
依民法第455條規定，承租人於租賃關係消滅後應返還租賃物。前承租人與房東間之租約若約定終止時應恢復原狀，該義務係基於前手與房東之契約關係而生，屬於債之相對性原則之範疇。當事人與房東重新簽訂租賃契約，成立新的法律關係，前手租約中之恢復原狀條款原則上不拘束新承租人。最高法院98年度台上字第1023號判決亦揭示，契約義務僅存於締約當事人之間，不得任意擴張至第三人。

（2）「現況交付」原則之適用
當事人簽約時隔間裝潢已存在，房東以該現況交付承租，應認為房東已接受該現況作為租賃標的物之狀態。依誠信原則（民法第148條），房東若有意要求新承租人承擔拆除義務，應於簽約時明確告知並載入契約。房東事後始主張拆除，有違誠信原則之虞。

（3）押金扣押之合法性
押金（擔保金）之目的在擔保租賃債務之履行，包括租金欠繳及租賃物損害賠償等。房東以前手裝潢為由扣押當事人押金，缺乏契約及法律依據。當事人得依民法不當得利之規定請求返還。實務上，臺灣高等法院106年度上易字第785號判決指出，出租人扣押押金應有正當理由，不得以與承租人無關之事由扣押。

五、結論與建議

結論：前手之裝潢恢復原狀義務不因頂讓而移轉予新承租人，房東應向前手主張。房東以此為由扣押當事人押金欠缺法律依據，當事人有權請求返還全額押金。

1. 寄發存證信函：以書面方式向房東主張返還押金，載明前手裝潢非當事人所施作，且新租約未約定拆除義務。
2. 蒐集簽約時現況證據：整理簽約當時之照片、通訊紀錄等，證明簽約時隔間已存在且房東知悉。
3. 檢視新租約條款：仔細審閱與房東簽訂之租賃契約，確認是否有任何關於恢復原狀或裝潢拆除之約定。
4. 聲請支付命令：若房東拒不返還押金，可向管轄法院聲請核發支付命令，請求返還押金。
5. 提起民事訴訟：若房東對支付命令提出異議，得提起民事訴訟請求返還押金及遲延利息。
6. 向消費者保護機關申訴：如屬消費性租賃，亦可向地方政府消費者保護官提出申訴調解。
7. 諮詢專業律師：建議委託律師協助評估案情，擬定最有利之訴訟策略。