二等親房屋買賣，假贈與真買賣

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與二等親親屬共同購買價值約1,500萬元之不動產，當事人已支付100萬元自備款，其餘1,200萬元以銀行貸款支應，另約定5年內償還200萬元餘款並設定240萬元之私人抵押權。然而在辦理過戶時，雙方簽署贈與說明書，聲稱該200萬元買賣餘款係無償贈與。當事人質疑既然已簽署贈與聲明，所設定之抵押債權是否仍然成立，並考慮於償還200萬元後向國稅局舉報實為買賣交易而非贈與，以避免日後之交易稅金爭議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 二等親間以贈與名義辦理不動產過戶，其贈與之意思表示是否構成民法上之通謀虛偽意思表示？
• 已設定登記之私人抵押權，是否因贈與聲明書之簽署而影響其效力？
• 當事人事後向國稅局檢舉假贈與真買賣，自身是否亦會面臨逃漏稅之處罰？
• 二等親間不動產交易之稅捐核課，國稅局是否會依實質課稅原則認定為買賣而補徵稅款？

三、相關法條

• 民法第87條 — 通謀虛偽意思表示之效力
• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 民法第860條 — 抵押權之定義與效力
• 遺產及贈與稅法第4條 — 贈與之定義
• 遺產及贈與稅法第5條 — 視為贈與之情形
• 土地法第34條 — 不動產登記之公示效力
• 稅捐稽徵法第41條 — 逃漏稅之處罰

四、法律分析

一、通謀虛偽意思表示與隱藏行為之認定：依民法第87條第1項規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。本案當事人與親屬間實際上有買賣對價關係存在，卻以贈與名義辦理過戶，此種情形在法律上構成通謀虛偽意思表示。然依同條第2項規定，虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用該隱藏行為之規定，因此雙方間之買賣關係仍屬有效。最高法院98年度台上字第1049號判決亦指出，通謀虛偽意思表示所隱藏之法律行為，如其本身合法有效，仍應依該隱藏行為之規定處理。

二、抵押權設定之效力：已依法設定登記之抵押權，具有物權之公示效力，不因當事人嗣後簽署贈與聲明書而受影響。依民法第860條規定，抵押權係擔保債權之物權，一經設定登記即生效力。縱使雙方就買賣價金之給付另以贈與名義為之，抵押權所擔保之債權關係仍屬存在，抵押權人仍得依法行使其權利。

三、檢舉假贈與之法律風險：當事人若事後向國稅局檢舉該交易實為買賣而非贈與，雙方均須面臨逃漏稅之法律風險。依稅捐稽徵法第41條規定，以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。國稅局依實質課稅原則，得就交易之實質經濟關係重新核定應納稅額，檢舉人本身亦為共同行為人，同樣面臨補稅及處罰之風險。依最高行政法院102年度判字第716號判決意旨，稅捐機關得依查得之事實，按實質課稅原則核課稅捐。

五、結論與建議

結論：本案二等親間之不動產交易以贈與名義辦理過戶，已構成通謀虛偽意思表示，惟隱藏之買賣行為本身仍屬有效。已設定之抵押權不受贈與聲明影響，仍具法律效力。若事後向國稅局檢舉，檢舉人自身亦將面臨逃漏稅之處罰風險，不宜輕率為之。

1. 建議儘速諮詢專業地政士或律師，評估是否辦理更正登記，將贈與登記更正為買賣登記，以避免日後之稅務爭議。
2. 就已設定之240萬元抵押權，應確認抵押權設定契約書之內容是否完整記載擔保債權之範圍及清償條件。
3. 保留所有與買賣相關之金流證明，包括自備款100萬元之匯款紀錄、銀行貸款撥款紀錄及後續還款紀錄，以備國稅局查核之需。
4. 評估主動向國稅局補報並補繳買賣相關稅捐（如土地增值稅、契稅等），依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報補繳可減輕處罰。
5. 切勿單方面向國稅局檢舉，因檢舉人亦為逃漏稅之共同行為人，同樣面臨補稅及裁罰之風險。
6. 未來二等親間之不動產交易應依法據實申報，國稅局對於二親等以內親屬間之財產買賣會依遺產及贈與稅法第5條第6款特別審核。
7. 如雙方對於200萬元餘款之償還條件有爭議，應儘速以書面協議明確約定還款時程及方式，並保留完整之書面紀錄。