房屋租賃契約附加特約事項之通知義務與效力

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（出租人）將某處房屋出租予承租人供營業使用，租期三年，雙方並經法院公證。租賃契約附加特約約定：出租人如不續租，應於租期屆滿前六個月通知承租人。租期屆滿前約六個月，出租人曾口頭同意續租，然翌月即口頭改稱因家人需自用而不續租。承租人主張出租人未依特約於六個月前以書面通知，要求租約延長至書面通知後六個月為止。當事人欲瞭解承租人之主張是否有理，以及補寄存證信函是否可改變結果。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約特約約定之「六個月前通知」條款，是否為有效之契約義務？
• 出租人以口頭方式通知不續租，在契約未指定通知方式之情形下，是否生通知之效力？
• 出租人先口頭同意續租後又反悔不續租，是否構成禁反言或信賴保護之問題？
• 出租人未於六個月前通知不續租，承租人得否主張租約自動延長？
• 經法院公證之租約，對通知義務之履行與舉證有何影響？

三、相關法條

• 民法第450條 — 定期租賃契約之終止
• 民法第451條 — 租賃期限屆滿後之默示更新
• 民法第153條 — 契約之成立（意思表示合致）
• 民法第94條 — 對話意思表示之生效
• 民法第95條 — 非對話意思表示之生效（到達主義）
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由
• 民法第148條 — 權利之行使應依誠實信用原則

四、法律分析

一、特約條款之效力：租賃契約之附加特約約定出租人不續租須提前六個月通知，此為雙方基於契約自由原則所合意之條款，依民法第153條規定，對雙方均有拘束力。經法院公證之租約，其約定內容之證明力更為強固。出租人既已同意此特約，即負有於租期屆滿六個月前通知承租人之義務。

二、口頭通知之效力與舉證困難：若特約條款未明定通知須以書面為之，則口頭通知原則上亦得生效。依民法第94條規定，對話之意思表示，以相對人了解時發生效力。然而，實務上口頭通知之最大問題在於舉證困難。最高法院105年度台上字第2319號判決指出，主張已為通知之一方，就通知之事實負舉證責任。出租人若無法舉證已於六個月前為不續租之通知，將面臨極大之法律風險。多位律師亦強調，口頭通知在訴訟中難以證明，應以存證信函或律師函為之。

三、先同意續租後反悔之問題：出租人於租期屆滿前約六個月口頭同意續租，嗣後翌月又改稱不續租，此一反覆之行為涉及誠信原則之適用。依民法第148條第2項規定，行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法。若承租人因出租人先前同意續租之表示而未另覓營業處所，出租人之反悔可能被認為違反誠信原則。臺灣高等法院101年度上易字第768號判決指出，出租人前後矛盾之意思表示，致承租人信賴受損者，法院得審酌誠信原則予以衡平處理。

四、補寄存證信函之效果：出租人雖已逾六個月之通知期限，仍應儘速補寄存證信函表明不續租之意思。存證信函之寄送，可作為正式通知之起算時點。若承租人主張應自收到書面通知起算六個月後始為租約終止之日，出租人可能須接受租約延長之結果。惟此仍取決於法院對特約條款之解釋，是否認定未遵期通知即等同同意續租，抑或僅生通知期間延長之效果。

五、結論與建議

結論：租賃契約之六個月通知特約對雙方均有拘束力，口頭通知雖原則上有效但舉證困難。出租人先同意續租後反悔，可能違反誠信原則。建議出租人儘速以書面方式補正通知，以明確通知時點並降低法律風險。

1. 立即以存證信函正式通知承租人不續租之意思，明確載明租約終止日期，以確立書面通知之時點。
2. 存證信函中應詳述不續租之理由（如家人自用），並引用租賃契約之相關條款。
3. 保留先前口頭通知之相關證據，包括通訊紀錄、證人證詞等，以備日後訴訟舉證之用。
4. 評估是否願意接受租約延長至書面通知後六個月之結果，若可接受則與承租人協商具體遷讓日期。
5. 若承租人拒絕搬遷，可依經公證之租約，於租期屆滿後（或延長後）直接向法院聲請強制執行，無須另行起訴。
6. 檢視土地法第100條之規定，確認「自住」是否符合出租人收回房屋之法定事由，以強化不續租之正當性。
7. 建議諮詢專業租賃糾紛律師，就通知效力、租約延長期間及可能之損害賠償責任進行完整評估。