房屋共有人侵占房租之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與其他三位共有人共同持有一棟四層樓透天厝，各共有人之應有部分為四分之一。其中共有人甲方長期將一樓出租予第三人，每月收取租金，惟甲方從未將租金收益按應有部分比例分配予其他三位共有人。當事人欲向甲方追討其應得之租金份額，惟手邊並無甲方與承租人之租賃契約書，亦無租金匯款紀錄等直接證據。當事人欲瞭解：（一）得否以侵占罪對甲方提起刑事告訴；（二）民事上應如何主張權利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人之一未經其他共有人同意擅自出租共有物並獨占租金，是否構成刑法第335條侵占罪？租金是否屬於「持有他人之物」？
• 其他共有人得否依民法第179條不當得利規定，請求獨占租金之共有人返還超過其應有部分比例之租金？
• 共有人之一未經全體共有人同意出租共有物，該租賃契約之效力為何？是否對其他共有人發生效力？
• 欠缺租賃契約書及匯款紀錄等書面證據，當事人於訴訟中應如何舉證證明租金收取之事實？
• 共有人間是否存在默示分管契約？分管契約之有無對租金分配有何影響？

三、相關法條

• 民法第818條 — 各共有人按其應有部分對共有物之使用收益權
• 民法第820條 — 共有物之管理（多數決及法院裁定）
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第821條 — 共有物之保存行為（各共有人得單獨為之）
• 民法第831條 — 共有物之管理準用規定
• 刑法第335條 — 普通侵占罪
• 民法第126條 — 五年短期消滅時效（租金債權）

四、法律分析

(1) 侵占罪之成立可能性分析
刑法第335條侵占罪之構成要件為「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物」。本案中，甲方出租共有物收取之租金，是否屬於「持有他人之物」？實務見解認為，租金係承租人因租賃關係而交付予出租人之金錢，一旦交付即移轉所有權予收受人，其他共有人對該租金僅有債權請求權（即不當得利返還請求權），而非物權。因此，甲方收取租金後獨占之行為，性質上較屬於民事不當得利或債務不履行問題，難以構成刑法上之侵占罪。最高法院108年度台上字第2473號判決亦指出，共有人就共有物所收取之租金，其他共有人僅得依不當得利之法律關係請求返還，不構成刑事侵占。

(2) 不當得利返還請求權之行使
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。甲方獨占全部租金收益，就超過其應有部分（四分之一）之租金，對其他共有人構成不當得利。其他共有人得依民法第179條規定，請求甲方返還超過其應有部分比例之租金。請求之範圍為甲方實際收取之租金總額，扣除甲方依其應有部分比例應得之部分後之餘額，再按各共有人之應有部分比例分配。應注意的是，租金請求權之消滅時效依民法第126條為五年，故當事人僅得追溯請求最近五年之租金，逾五年部分甲方得主張時效抗辯。臺灣高等法院110年度上字第356號判決肯認，共有人超額收取之租金構成不當得利，其他共有人得請求返還。

(3) 共有物出租之效力問題
依民法第820條第1項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。出租共有物屬於共有物之管理行為，甲方未經其他共有人過半數同意即擅自出租，該租賃契約對其他共有人不生效力。然而，實務上法院多認為，此種出租行為雖對其他共有人不生效力，但出租人與承租人間之租賃契約仍屬有效，僅不得以之對抗其他共有人。其他共有人得主張甲方之出租行為未經合法授權，進而請求甲方返還獨占之租金收益。

(4) 舉證方法與訴訟策略
當事人雖無租賃契約書及匯款紀錄，仍可透過以下方式蒐集證據：一、向法院聲請調查命令，請承租人或相關銀行提供租金支付紀錄；二、以承租人為證人，傳喚到庭作證租金給付之事實；三、查調該一樓店面之營業稅申報資料、營業登記資料等間接證據；四、蒐集鄰居之證詞或其他能證明該一樓確有出租事實之證據。民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者負舉證責任，但依其情形顯失公平者，法院得減輕舉證責任。考量租金均由甲方獨自收取，其他共有人難以取得書面證據，法院可能酌情減輕當事人之舉證責任。

五、結論與建議

結論：共有人之一獨占共有物租金收益，其他共有人應以民事不當得利為主要救濟途徑，刑事侵占罪之成立可能性較低。其他共有人得請求返還超過獨占者應有部分比例之租金，惟應注意五年短期消滅時效之限制。即便欠缺書面證據，仍可透過法院調查程序蒐集相關證據。

1. 先以存證信函通知甲方，明確載明：甲方未經共有人同意擅自出租共有物並獨占租金，請於收函後三十日內按應有部分比例返還歷年租金，否則將提起民事訴訟。
2. 盡速蒐集甲方出租一樓之相關證據，包括拍攝承租人實際使用一樓之照片、詢問鄰居或管理委員會了解出租情形、查詢一樓之營業登記資料等。
3. 計算應追討之租金金額，以五年為時效上限，按當事人之應有部分（四分之一）計算應得之租金份額。
4. 向法院提起民事訴訟，以不當得利為請求權基礎，請求甲方返還超過其應有部分比例之租金，並得併請求自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。
5. 於訴訟中聲請法院向承租人或相關金融機構調取租金支付紀錄，並聲請傳喚承租人到庭作證，以補充書面證據之不足。
6. 考慮與其他二位共有人共同提起訴訟，以降低個別訴訟成本，並強化舉證力度。未來亦宜與全體共有人協議訂定分管契約，明確約定各樓層之使用收益方式及租金分配比例。
7. 如共有人間關係已無法維持共有，可考慮依民法第823條請求分割共有物，徹底解決長期之共有紛爭。