不定期租約房客未繳租金是否算默認終止契約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）原與房東簽訂一年期房屋租賃契約，契約期滿後雙方以口頭約定繼續按月繳納租金，形成不定期租賃關係。承租人居住約六個月後欲搬離，未以口頭或書面方式通知房東終止契約，僅自行停止繳納租金、清理房屋後搬離，並將鑰匙留置於屋內桌上，另留下書面字條告知已搬離。房東於六個月後始發現承租人未繳租金及已搬離之事實。承租人主張：房東長達六個月未追討租金，應視為默認契約終止，事後再追討六個月租金並不合理。承租人另稱房東曾表示「租金沒來就知道搬走了」。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不定期租賃契約之承租人，未依民法第450條第3項為先期通知即自行搬離並停繳租金，是否構成契約之合法終止？
• 承租人停繳租金及搬離之行為，可否解釋為默示終止契約之意思表示？房東之沉默是否構成默示同意終止？
• 房東長期未催討租金（六個月），是否構成權利之拋棄或禁反言？得否事後一次追討全部積欠租金？
• 房東曾口頭表示「租金沒來就知道搬走了」，此語句之法律效果為何？是否構成終止契約之默示合意？

三、相關法條

• 民法第450條 — 不定期租賃之終止（先期通知）
• 民法第440條 — 承租人遲付租金之催告及終止
• 民法第451條 — 租賃期限屆滿後之默示更新
• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 民法第263條 — 終止權之行使準用解除權之規定
• 民法第153條 — 契約之成立（意思表示合致）
• 租賃住宅市場發展及管理條例第11條 — 租賃契約之終止事由

四、法律分析

(1) 不定期租賃契約之終止要件
依民法第450條第2項規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。惟同條第3項規定，終止契約應依習慣先期通知；如無習慣，房屋租賃應於一個月前通知之。此處「通知」係指終止權人須以意思表示將終止契約之意旨傳達予相對人，使相對人知悉。承租人僅自行停繳租金並搬離，留下字條但未確保房東收到通知，不符合法定終止程序之要求。最高法院102年度台上字第1191號判決指出，不定期租賃之終止須以意思表示為之，單純停止使用租賃物不當然發生終止契約之效果。

(2) 默示終止之可能性分析
承租人可能主張其搬離行為構成默示之終止意思表示。然而，依民法第153條第1項規定，意思表示須經相對人了解始生效力。承租人雖留下書面字條，但該字條放置於屋內桌上，房東於六個月後始發現，期間承租人未以其他方式（如電話、簡訊、存證信函等）確認房東已知悉。因此，即便承租人有終止之意思，該意思表示到達房東前尚不生效力。至於房東曾表示「租金沒來就知道搬走了」，此語句是否構成雙方就終止方式之事先合意，需視其具體語境判斷。若能證明雙方確有此約定，則承租人停繳租金之行為可能被解釋為雙方約定之終止方式，惟承租人須舉證證明房東確有此項意思表示。

(3) 房東沉默之法律效果與租金追討
房東長達六個月未催討租金，是否構成默示同意終止或權利拋棄？我國民法原則上不承認單純沉默構成意思表示，除非法律有特別規定或當事人有特別約定。最高法院107年度台上字第1624號判決揭示，債權人單純未行使權利，不構成權利之拋棄，須有明示或可得推知之意思表示始足當之。因此，房東六個月未催討租金，不能認為其已同意終止契約或拋棄租金請求權。房東仍得請求承租人給付自停繳之日起至契約合法終止日止之全部租金。惟應注意，租金請求權之消滅時效依民法第126條為五年。

(4) 承租人之抗辯與實務考量
承租人雖然在法律上較為不利，但實務上仍有以下抗辯空間：一、主張房東曾口頭同意以停繳租金作為搬離通知方式，若能舉證成功，則租約於停繳租金時即已終止；二、主張誠信原則，房東於發現承租人搬離後未即時主張權利，遲延六個月始追討，有違誠信；三、若承租人已將房屋清理並留置鑰匙，主張其已返還租賃物之占有，房東未積極受領返還亦有過失。臺灣高等法院106年度上易字第892號判決指出，租賃物已返還者，縱終止程序有瑕疵，法院仍可依具體情形認定租賃關係已消滅，但承租人對於程序瑕疵期間之租金仍應負給付義務。因此，承租人可能須支付未為合法通知期間（約一個月先期通知期間）之租金，但是否須支付全部六個月租金，法院會視具體事證而定。

五、結論與建議

結論：不定期租約之承租人停繳租金並自行搬離，在法律上不當然構成契約之合法終止。租賃契約之終止須以意思表示為之，且須到達相對人始生效力。房東長期未催討租金亦不構成默示同意終止。惟若能證明雙方曾約定以停繳租金作為終止通知方式，或有其他具體事證足以認定雙方已合意終止，則另當別論。建議雙方透過調解機制協商合理之解決方案。

1. 承租人如欲終止不定期租約，應依民法第450條第3項規定，於一個月前以書面（最好以存證信函）通知房東終止契約，明確載明終止日期及租賃物返還方式。
2. 承租人應蒐集房東曾表示「租金沒來就知道搬走了」之相關證據，包括通訊紀錄、證人證述等，作為主張雙方合意終止方式之依據。
3. 建議承租人主動聯繫房東，坦誠溝通搬離事宜，並嘗試協商積欠租金之處理方式，例如支付一至二個月之租金作為未依法通知之補償。
4. 如雙方無法自行協商，可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，租賃糾紛屬於強制調解事項，調解成立與法院確定判決有同一效力。
5. 房東如欲追討租金，應先確認自己是否確有疏於管理之情形，並合理評估實際損害金額，避免請求明顯過高之金額而遭法院駁回。
6. 雙方未來簽訂租賃契約時，應明確約定終止契約之方式、先期通知期間、租賃物返還程序及押金退還條件等事項，以避免類似爭議再次發生。
7. 如有必要，建議委任專業律師評估具體情形，協助擬定調解或訴訟策略，尤其需判斷房東口頭表示之法律效果及承租人應負擔之租金範圍。