房屋所有權人可否請求無法共同生活之親人遷出

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人甲之配偶於二十一歲時，由祖父贈與取得一棟房屋之所有權（房地產權均登記於配偶名下）。甲之婆婆（即配偶之母親）離婚後暫時借住於該房屋內，曾口頭承諾待配偶結婚後即搬離，惟迄今仍未履行承諾。甲目前懷孕，夫妻二人有返回該屋居住之需求，多次以口頭及簡訊方式請求婆婆搬離，均遭拒絕。此外，婆婆持有該房屋之所有權狀正本，亦拒絕歸還。甲欲瞭解：（一）如何透過法律途徑請求婆婆遷出；（二）應否先寄發存證信函或律師函；（三）訴訟之勝算如何。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋所有權人之配偶母親占用房屋，是否構成民法第767條所定之無權占有？抑或親屬間存在默示之使用借貸關係？
• 若認定為使用借貸關係，所有權人得否依民法第470條、第472條終止借貸契約並請求返還借用物？
• 占用人口頭承諾結婚後搬離，此承諾之法律性質為何？是否構成使用借貸之期限約定？
• 房屋權狀由非所有權人持有，所有權人得否請求返還？權狀持有與否是否影響所有權之行使？
• 所有權人提起遷讓房屋訴訟前，應踐行何種前置程序？存證信函之催告是否為必要？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還請求權、除去妨害請求權、防止妨害請求權）
• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第470條 — 借用物之返還時期
• 民法第472條 — 貸與人之終止權（因不可預知之情事自己需用借用物）
• 民法第179條 — 不當得利
• 民法第962條 — 占有人之物上請求權
• 土地登記規則第75條 — 權狀補發相關規定

四、法律分析

(1) 所有權人之物上請求權與無權占有之認定
依民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。房屋既登記於當事人配偶名下，配偶即為合法之所有權人，對於任何無權占有房屋之人均得行使物上請求權。惟實務上，親屬間就房屋之使用往往存在默示之使用借貸關係，法院在認定是否構成無權占有時，會審酌占用人入住之原因、所有權人是否曾同意其居住、雙方之親屬關係及居住期間等因素。最高法院105年度台上字第1564號判決指出，親屬間就房屋之無償使用，如欠缺明確之契約約定，應依具體事實認定是否成立使用借貸關係，不得僅以親屬關係即認定占用人有合法占有權源。

(2) 使用借貸關係之終止
本案占用人曾承諾於所有權人結婚後搬離，可認為雙方間存在附期限之使用借貸關係，期限即為所有權人結婚之時。所有權人既已結婚，借貸期限已屆至，依民法第470條第1項規定，借用人應於約定期限屆滿時返還借用物。縱認上開口頭承諾不構成明確之期限約定，所有權人亦得依民法第472條第1款規定，以因不可預知之情事（如懷孕、需要居住空間）自己需用借用物為由，終止使用借貸契約。臺灣高等法院104年度上字第1228號判決亦肯認，貸與人因自身居住需求而終止親屬間無償借用關係，屬於合理行使權利，不構成權利濫用。

(3) 遷讓房屋訴訟之程序與舉證
所有權人欲透過法律途徑請求占用人遷出，實務上建議先寄發存證信函，明確表示終止使用借貸關係並催告限期搬離（通常定一至二個月為合理期限）。催告期限屆滿後占用人仍不搬離，所有權人即得向房屋所在地之管轄法院提起遷讓房屋之民事訴訟。訴訟中，原告（所有權人）應舉證證明：自己為房屋所有權人（以土地建物登記謄本為據）、被告占用房屋之事實、已合法終止使用借貸關係（以存證信函及回執為據）。被告則須舉證其有合法占有房屋之權源。此外，所有權人亦得併請求被告給付相當於租金之不當得利，計算基準通常參酌該地區之租金行情。

(4) 權狀返還與補發
關於占用人持有房屋所有權狀拒不歸還之問題，所有權狀係證明所有權之文件，所有權人當然有權請求持有人返還。若占用人仍拒絕歸還，所有權人得一併於訴訟中請求返還權狀。另外，依土地登記規則第155條規定，權利書狀滅失時，登記名義人得檢附切結書及相關證明文件向地政事務所申請補發。因此，即便占用人不歸還權狀，所有權人仍得先至地政事務所辦理權狀掛失補發程序，不影響所有權之行使及不動產之處分。

五、結論與建議

結論：房屋所有權人對於無權占有其房屋之親人，依法得行使物上請求權請求遷讓。即便親屬間存在使用借貸關係，所有權人亦得因自身居住需求終止該借貸契約，於催告期限屆滿後提起遷讓房屋訴訟。占用人之口頭承諾搬離更強化所有權人之主張。權狀遭扣留不影響所有權之行使，可另行申請補發。

1. 立即委託律師或自行寄發存證信函予占用人，明確載明：終止使用借貸關係，請於收到存證信函後一個月內搬離房屋並返還所有權狀正本，否則將依法提起遷讓房屋訴訟。
2. 保全所有溝通紀錄作為證據，包括簡訊、通訊軟體對話紀錄（尤其是占用人曾承諾結婚後搬離之相關訊息）、存證信函及回執等。
3. 至地政事務所申請土地建物登記謄本，確認所有權登記狀況，作為訴訟時證明所有權之證據。
4. 催告期限屆滿占用人仍不搬離時，向房屋所在地管轄法院提起遷讓房屋之民事訴訟，並併請求返還所有權狀及給付相當於租金之不當得利。
5. 同步至地政事務所辦理權狀掛失補發手續，以避免占用人利用權狀為不法行為，並確保所有權人得隨時處分不動產。
6. 取得確定判決後，若占用人仍不自動搬離，聲請法院強制執行，由執行法官命其遷出並交付房屋。
7. 整體訴訟程序建議委任專業律師協助處理，因涉及親屬間之使用借貸認定及物上請求權之行使，需要專業法律判斷及訴訟策略規劃。