房屋遭惡意侵佔之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（所有權人）之房屋遭他人惡意侵佔，侵佔人無權占有該不動產卻拒絕搬離。所有權人欲瞭解：(一)應循何種法律程序請求侵佔人返還房屋？(二)對侵佔人得採取哪些法律行動（民事及刑事）？(三)若侵佔人以威脅、恐嚇等手段拒絕搬遷，所有權人應如何應對？(四)取得法院判決後，若侵佔人仍拒絕搬離，應如何透過強制執行程序迫使其遷出？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 侵佔人占有房屋是否構成無權占有？所有權人依民法第767條請求返還所有物之要件為何？
• 所有權人得否依民法第179條請求侵佔人返還相當於租金之不當得利？其計算標準為何？
• 侵佔人之行為是否構成刑法第320條第2項之竊佔罪？所有權人得否提起刑事告訴？
• 若侵佔人以威脅、恐嚇手段阻止所有權人取回房屋，是否另構成刑法第304條強制罪或第305條恐嚇危害安全罪？
• 取得民事勝訴確定判決後，強制執行之程序與時程為何？所有權人得否聲請假處分以防止侵佔人毀損房屋？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權、妨害除去及防止請求權
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 刑法第320條 — 竊盜罪及竊佔罪
• 刑法第304條 — 強制罪
• 刑法第305條 — 恐嚇危害安全罪
• 強制執行法第124條 — 不動產交付之執行

四、法律分析

(1) 民事所有物返還請求權之行使
依民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。所有權人主張所有物返還請求權，僅須證明：(一)自己為所有權人；(二)他人占有其所有物；(三)他人之占有為無權占有。最高法院72年台上字第1552號判例指出，以無權占有為原因請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，應由被告就其取得占有係有正當權源之事實，負舉證責任。因此，所有權人僅須提出不動產登記謄本證明其為所有權人，侵佔人則須自行證明其有合法之占有權源。所有權人得向房屋所在地之管轄法院提起民事訴訟，請求侵佔人遷讓房屋並返還不動產。此項請求權不因時效而消滅，因所有物返還請求權非屬消滅時效之客體（最高法院85年台上字第1120號判決參照）。

(2) 不當得利與損害賠償之請求
侵佔人無權占有他人房屋而受有使用利益，構成民法第179條之不當得利。所有權人得請求侵佔人返還相當於租金之不當得利，其金額通常依土地法第97條所定之租金標準計算，即以土地及建物申報總價年息百分之十為上限。最高法院61年台上字第1695號判例亦肯認，無權占有他人之不動產者，應返還相當於租金之不當得利。此外，若侵佔行為造成房屋毀損或其他損害，所有權人得依民法第184條侵權行為之規定，請求損害賠償。臺灣高等法院106年度上字第958號判決即判命侵佔人給付相當於租金之不當得利，並自侵佔時起算至返還房屋之日止。所有權人得於民事訴訟中合併提出遷讓房屋及不當得利之請求。

(3) 刑事竊佔罪之告訴
依刑法第320條第2項規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。侵佔人惡意占有他人房屋，如符合「意圖不法利益」及「竊佔他人不動產」之要件，即構成竊佔罪。竊佔罪依刑法第323條準用第320條為告訴乃論之罪，所有權人應於知悉犯罪事實後六個月內提出告訴。所有權人得向房屋所在地之警察機關報案，或向地方檢察署提出刑事告訴。實務上，刑事告訴具有促使侵佔人主動協商和解之效果，許多案件在檢察官偵查階段即達成和解而撤回告訴。若侵佔人以威脅、恐嚇手段阻止所有權人取回房屋，所有權人得另行告訴侵佔人涉犯刑法第304條強制罪或第305條恐嚇危害安全罪，此二罪之法定刑分別為三年及二年以下有期徒刑。

(4) 強制執行程序與假處分
取得民事勝訴確定判決後，若侵佔人仍拒絕搬離，所有權人得依強制執行法向法院執行處聲請強制執行。關於不動產之交付執行，依強制執行法第124條規定，應由執行法院命債務人（侵佔人）限期遷出，逾期不遷出者，由執行法院強制其遷出。強制執行程序通常需時數月，法院執行處會先發函命侵佔人限期搬遷，逾期不搬遷再擇期強制執行。此外，為防止侵佔人於訴訟期間毀損房屋或變更現狀，所有權人得於起訴前或訴訟中向法院聲請假處分，禁止侵佔人為毀損、拆除或其他變更房屋現狀之行為。臺灣高等法院102年度抗字第1356號裁定肯認，為防止債務人於訴訟中毀損係爭不動產，債權人得聲請假處分以保全日後之強制執行。

五、結論與建議

結論：房屋遭惡意侵佔，所有權人得同時採取民事及刑事途徑主張權利。民事上，依民法第767條請求返還房屋並依第179條請求相當於租金之不當得利；刑事上，得對侵佔人提出竊佔罪之告訴。取得確定判決後，得聲請強制執行迫使侵佔人遷離。

1. 第一步：立即委託律師寄發存證信函，限期（通常以七至十四日為宜）要求侵佔人搬離房屋，存證信函中應載明房屋之所有權歸屬、無權占有之事實、限期搬離之期限及不搬離之法律後果。
2. 若侵佔人於限期內未搬離，即向管轄法院提起民事訴訟，請求侵佔人遷讓房屋並返還不動產，同時請求自侵佔日起至返還日止相當於租金之不當得利。
3. 同步向房屋所在地之警察機關或地方檢察署提出竊佔罪之刑事告訴，對侵佔人施加刑事壓力，促使其主動協商和解。
4. 若侵佔人有毀損房屋或變更現狀之虞，立即向法院聲請假處分，禁止侵佔人為任何毀損、拆除或變更房屋現狀之行為。
5. 若侵佔人以威脅、恐嚇等手段阻止所有權人取回房屋，應即報警處理並保留相關證據（如錄音、錄影、目擊證人等），另行提出強制罪或恐嚇罪之告訴。
6. 取得民事勝訴確定判決後，儘速向法院執行處聲請強制執行，由法院強制侵佔人遷離。執行前應先確認房屋內有無侵佔人之動產，避免執行程序因處理動產問題而延宕。
7. 全程委任專業律師處理，因房屋侵佔案件涉及民事訴訟、刑事告訴及強制執行等多重程序，需專業律師統籌規劃訴訟策略，以最有效率之方式收回房屋。