老舊公寓漏水修繕費用分擔與頂樓加蓋問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（甲方）居住於屋齡逾四十年之老舊公寓四樓（頂樓），長期遭受頂樓平台漏水之困擾。甲方之父多年來自行負擔防水修繕費用，嗣後始知悉頂樓平台屬全體區分所有權人之共用部分，修繕費用應由全體住戶共同分擔。甲方欲瞭解：(一)鄰棟四樓住戶曾自行施作防水工程但未向其他住戶請求分擔費用，是否影響甲方向全體住戶請求分擔之權利？抑或僅能向自己棟之樓下住戶請求？(二)防水修繕方式是否限於PU防水層？甲方傾向採用鐵皮加蓋以求較佳之耐用性，但擔心樓下住戶不同意該修繕方式。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 頂樓平台之法律性質為何？是否屬公寓大廈管理條例所稱之共用部分？其修繕費用應由哪些區分所有權人分擔？
• 甲方之父過去自行負擔之防水修繕費用，得否事後向其他區分所有權人請求返還或分擔？是否有消滅時效之問題？
• 鄰棟住戶自行負擔修繕費用而未請求分擔，是否影響甲方向全體住戶請求分擔之權利？費用分擔之對象範圍如何認定？
• 修繕方式之決定權歸屬為何？甲方得否逕行選擇鐵皮加蓋方式？是否須經區分所有權人會議決議？
• 頂樓加蓋鐵皮是否符合建築法規？是否構成違章建築？有何行政法上之風險？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕、管理、維護及費用分擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分之重大修繕或改良應經區分所有權人會議決議
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕與共用部分之關係
• 民法第799條 — 區分所有建物之共有部分
• 民法第176條 — 無因管理之費用償還請求權
• 建築法第25條 — 建築物之新建、增建、改建應經許可
• 建築法第86條 — 違反建築法規之處罰

四、法律分析

(1) 頂樓平台之法律性質與修繕費用分擔
依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。頂樓平台（屋頂平台）依同條例第7條第3款規定，屬不得為約定專用之共用部分，其所有權歸屬全體區分所有權人共有。因此，頂樓平台之防水修繕費用應由全體區分所有權人按應有部分比例分擔，而非僅由頂樓住戶獨力負擔。最高法院99年度台上字第1191號判決明確指出，公寓大廈之屋頂平台為共用部分，其修繕費用應由全體區分所有權人分擔。臺灣高等法院104年度上字第1386號判決亦採相同見解，認頂樓住戶不應獨自承擔屋頂防水之修繕費用。

(2) 過去自行負擔費用之求償權
甲方之父過去自行負擔頂樓防水修繕費用，得依民法第176條無因管理之規定，向其他區分所有權人請求償還其所支出之必要或有益費用。無因管理係指未受委任並無義務而為他人管理事務者，其管理利於本人且不違反本人明示或可得推知之意思者，得向本人請求償還其為管理事務所支出之必要或有益費用。修繕屋頂防水屬維護全體區分所有權人共用部分之行為，符合無因管理之要件。惟應注意消滅時效問題，依民法第125條，一般請求權之消滅時效為十五年，甲方應儘速行使權利，避免因時效完成而喪失求償權。此外，若甲方能證明其他住戶知悉漏水情形而不處理，亦得主張不當得利請求權。

(3) 費用分擔對象之範圍
費用分擔之對象範圍，應以該頂樓平台所在之公寓大廈全體區分所有權人為準。若該老舊公寓為一棟獨立之建築物，則該棟全體區分所有權人均應分擔；若為連棟式公寓，各棟有獨立之頂樓平台，原則上應由各棟之區分所有權人分別負擔其所屬頂樓平台之修繕費用。鄰棟住戶自行負擔修繕費用而未向其他住戶請求分擔，係其處分自身權利之行為，不影響甲方主張向同棟全體住戶分擔費用之權利。臺灣高等法院108年度上易字第307號判決即指出，區分所有權人就共用部分之修繕費用分擔義務，不因其他區分所有權人放棄求償而免除。

(4) 修繕方式之選擇與建築法規限制
關於修繕方式，依公寓大廈管理條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。若修繕方式涉及重大改變（如加蓋鐵皮屋頂），應經區分所有權人會議決議通過。更重要的是，頂樓加蓋鐵皮涉及建築法規之限制。依建築法第25條規定，建築物之新建、增建、改建均須申請建造執照。頂樓加蓋鐵皮屬增建行為，若未取得建造執照，即構成違章建築，主管機關得依建築法第86條處以罰鍰並命拆除。目前各縣市政府對於頂樓違建之取締政策不一，但新增之頂樓加蓋原則上均屬即報即拆之對象。建議甲方優先考慮採用PU防水層、彈性水泥或防水毯等合法之防水工法，如有爭議可聲請法院送專業鑑定單位評估最適修繕方式。

五、結論與建議

結論：頂樓平台屬全體區分所有權人之共用部分，其防水修繕費用應由全體住戶按應有部分比例分擔。甲方過去自行負擔之修繕費用得依無因管理規定向其他住戶求償。修繕方式以合法之防水工法為宜，鐵皮加蓋可能違反建築法規而有被拆除之風險。

1. 先以書面（存證信函）通知同棟全體住戶，說明頂樓平台為共用部分，依法修繕費用應由全體區分所有權人分擔，並提出修繕計畫及費用估算，邀請協商分擔方式。
2. 蒐集過去自行負擔修繕費用之單據（收據、發票、施工合約、匯款紀錄等），計算已支出之總金額，準備向其他住戶請求依比例分擔。
3. 向所在地區公所或縣市政府建管處諮詢，確認頂樓加蓋鐵皮之合法性及申請建照之可行性。如不可行，改採合法之防水工法（如PU防水層、彈性水泥防水工程等）。
4. 若住戶間無法就修繕方式或費用分擔達成共識，可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或請求法院送交專業鑑定機構（如建築師公會或土木技師公會）評估最適修繕方式及合理費用。
5. 若其他住戶拒絕分擔費用，得向法院提起民事訴訟，依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第176條無因管理之規定，請求其他區分所有權人按應有部分比例償還已支出之修繕費用。
6. 考慮是否成立公寓大廈管理委員會或推選管理負責人，以利日後共用部分之管理維護及費用分擔有明確之決策機制，避免再發生類似爭議。
7. 如漏水已造成甲方室內裝潢、家具或其他財物之損害，得一併向其他拒絕分擔修繕費用之住戶請求損害賠償。