不定期租約房東漲租之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）承租住宅已逾兩年，原租賃契約僅簽訂一年期，期滿後未重新簽約而繼續居住使用，形成不定期租賃關係。近日房東突然通知要調漲租金新臺幣2,000元，並另要求承租人負擔因申請租屋補助所產生之所得稅額約新臺幣300元。承租人對於房東片面漲租及轉嫁稅金之合法性存有疑慮，欲瞭解：(一)是否得拒絕漲租並繼續居住？房東可否因承租人拒絕漲租而收回房屋？(二)房東要求承租人負擔租屋補助所產生之稅金是否合法？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 原定期租約屆滿後承租人繼續居住使用，是否已依民法第451條成立不定期租賃？不定期租賃之租金條件是否應維持原契約之約定？
• 不定期租賃關係中，房東得否片面調漲租金？未經承租人同意之漲租是否對承租人發生效力？
• 房東得否以承租人拒絕漲租為由終止不定期租賃契約或收回房屋？土地法第100條所定收回房屋事由是否包含調漲租金？
• 房東要求承租人負擔因租屋補助申請所產生之租賃所得稅金，是否有法律依據？此種轉嫁稅負之約定是否有效？
• 租金是否受土地法第97條租金上限之限制？城市地方房屋租金以不超過土地及建物申報總價年息百分之十為限之規定如何適用？

三、相關法條

• 民法第451條 — 租賃期限屆滿後之默示更新（不定期租賃）
• 民法第442條 — 租賃物為不動產者之租金請求權
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金上限
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由
• 民法第227條之2 — 情事變更原則
• 所得稅法第14條 — 租賃所得之課稅規定

四、法律分析

(1) 不定期租賃之成立與租金條件
依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。本案原一年期租約屆滿後，承租人繼續居住使用且房東未即時反對，故依法已成立不定期租賃關係。依同條但書規定，不定期租賃之條件「與原契約相同」，此處所稱「條件」當然包括租金金額。最高法院44年台上字第843號判例明確指出，依民法第451條視為不定期限繼續契約者，其條件與原定期契約相同，出租人不得片面變更之。因此，房東無權在未經承租人同意之情況下片面調漲租金。

(2) 房東片面漲租之效力與承租人之拒絕權
租金之調整屬契約內容之變更，依契約自由原則，須經雙方當事人合意始生效力。房東片面通知漲租，僅屬要約之性質，未經承租人承諾即不發生變更租金之效力。承租人有權拒絕漲租，並繼續依原租金金額繳納租金。實務上，臺灣高等法院103年度上易字第1124號判決亦肯認，不定期租賃中出租人不得以承租人拒絕調漲租金為由主張終止租約。房東若逕自拒收原金額之租金，承租人得依法提存租金以免陷於遲延。惟應注意，如有經濟環境重大變動（如嚴重通貨膨脹）之情事變更，房東得依民法第227條之2情事變更原則向法院聲請調整租金，但此須由法院裁判，房東仍不得片面調漲。

(3) 不定期租賃之終止限制與承租人保障
不定期租賃對承租人之保障遠高於定期租賃。依土地法第100條規定，出租人非有下列正當理由不得收回房屋：(一)出租人收回自住或重新建築時；(二)承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時；(三)承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時；(四)承租人以房屋供違反法令之使用時；(五)承租人違反租賃契約時；(六)承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時。「承租人拒絕漲租」並非上述法定收回事由之一，房東不得以此為由收回房屋。最高法院43年台上字第866號判例亦明確揭示，出租人如無土地法第100條所列各款情事之一者，不得收回房屋。

(4) 租屋補助稅金轉嫁之合法性
關於房東要求承租人負擔因申請租屋補助所產生之租賃所得稅金，此涉及稅法上之納稅義務人認定問題。依所得稅法第14條第1項第5類規定，租賃所得之納稅義務人為出租人（即房東），而非承租人。房東因承租人申請租屋補助而被國稅局核定租賃所得、課徵綜合所得稅，此為房東依法應負擔之納稅義務，不得轉嫁予承租人。房東要求承租人負擔稅金之約定，違反稅法上納稅義務人之強制規定，不具法律上之請求權基礎。承租人得拒絕負擔該稅金。此外，若房東因此對承租人施壓、威脅不續租或提高租金，承租人得向國稅局檢舉房東逃漏租賃所得稅，主管機關將依法對房東裁罰。

五、結論與建議

結論：本案已成立不定期租賃關係，租金條件應維持原契約之約定，房東無權片面漲租，承租人有權拒絕並按原租金繼續居住。房東亦不得以承租人拒絕漲租為由收回房屋。房東要求承租人負擔租屋補助稅金，欠缺法律依據，承租人得予以拒絕。

1. 明確以書面（存證信函或LINE訊息等可留存之方式）向房東表示拒絕漲租，並說明依民法第451條不定期租賃之租金應維持原約定金額之法律依據。
2. 繼續按原約定租金金額按時繳納，保留所有繳租紀錄（如匯款單、轉帳紀錄等），以證明承租人並無積欠租金之情事。
3. 若房東拒收原金額租金，立即向管轄法院提存所辦理租金提存，避免被認定為遲延給付租金而遭房東主張終止租約。
4. 明確拒絕負擔房東因租屋補助所產生之稅金，說明依所得稅法規定，租賃所得之納稅義務人為出租人，承租人無負擔之義務。
5. 若房東持續施壓或以不當手段逼迫搬離（如斷水斷電、更換門鎖等），應立即報警處理並蒐集相關證據，必要時向法院聲請假處分。
6. 保留所有與房東之溝通紀錄，包括簡訊、LINE對話、電子郵件及錄音等，作為日後主張權利之證據。
7. 如房東之行為已構成騷擾或威脅，得向當地縣市政府地政局申訴，或向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，亦得委任律師發函或提起訴訟以保障權益。