房屋租賃保證金爭議：如何安全返還？

一、問題／事實整理

某承租人承租一間住宅公寓數年，簽約時依約支付相當於兩個月租金之押租金。租期屆滿返還房屋後，出租人以房屋清潔費、牆面修補及設施損壞為由，扣除押租金之相當部分，僅退還不足半數之金額。承租人認為出租人所列扣除項目多屬正常使用之自然耗損，不應由其負擔。出租人則主張承租人在租賃期間造成非正常損害，並提出維修估價單佐證。雙方就押租金應返還之金額產生爭執。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 押租金（擔保金）之法律性質為何？出租人可扣除之範圍有無法定限制？
• 正常使用之自然耗損與承租人可歸責之損害應如何區分？
• 出租人主張扣除押租金時之舉證責任如何分配？
• 押租金爭議之救濟途徑與時效限制為何？

三、相關法條

民法第431條：承租人就租賃物之正常使用所生損耗不負賠償責任。

民法第432條：承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。

民法第455條：租賃關係終止時承租人返還租賃物之義務。

租賃住宅市場發展及管理條例第7條：押金不得超過二個月租金之規定。

四、法律分析

（1）押租金之法律性質與可扣除範圍
押租金（押金）之法律性質為擔保金，係用以擔保承租人履行租賃契約所生之一切債務，包括積欠租金、違約金及承租人可歸責之損害賠償等。依租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，住宅租賃之押金不得超過二個月租金。租賃關係終止後，出租人於扣除承租人依法應負擔之費用後，應將押金餘額返還。然而，出租人不得任意以各種名目扣減押金，其可扣除之範圍限於：承租人積欠之租金或其他費用、承租人違反善良管理人注意義務所造成之損害賠償。依民法第431條規定，租賃物因承租人依約定方法正常使用所生之自然損耗，不在承租人負責範圍。牆面因時間經過而褪色、木地板因正常行走而磨損、衛浴設備因使用年限而老化等，均屬自然耗損，出租人不得據以扣減押金。

（2）舉證責任分配與爭議解決
出租人主張承租人造成非正常損害而扣減押金者，依民事訴訟法舉證責任分配原則，應由出租人就損害之存在、損害與承租人行為間之因果關係及修繕費用之合理性負舉證責任。出租人應提出租賃物交付時與返還時之狀況對照紀錄（如照片、影片）、獨立第三方之損害評估報告、修繕費用之正式報價或發票等。若出租人僅提出自行估算之修繕費用而無客觀佐證，法院通常不予採信。承租人方面，建議於入住時及退租時均進行房屋狀況之詳細拍攝紀錄，並與出租人共同製作點交清單簽名確認。若出租人拒絕返還押金或扣除金額不合理，承租人可先以存證信函催告返還，再向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解不成則提起民事訴訟。因押金返還請求權之消滅時效為十五年，承租人應及時主張權利。

五、結論與建議

1. 入住與退租均應製作點交紀錄：拍攝每個房間之照片與影片，並與出租人共同簽署點交清單，明確記載房屋現況。
2. 要求出租人提供扣除明細與佐證：若出租人扣減押金，應要求其逐項列明扣除理由、金額及相應之修繕報價或發票。
3. 區分自然耗損與可歸責損害：牆面褪色、地板正常磨損等屬於自然耗損，應據理拒絕出租人之不當扣除。
4. 以存證信函催告返還：出租人逾合理期間仍未返還押金者，應以存證信函催告限期返還。
5. 善用調解程序降低訟爭成本：金額爭議可先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解成立與確定判決具同一效力。