不動產仲介費糾紛：居間報酬應如何計算？

一、問題／事實整理

某買方透過不動產仲介公司購買一戶不動產，成交價數千萬元。買方與仲介公司簽訂居間委任契約，約定仲介報酬為成交價之一定比例。交易完成並支付仲介費後，買方從友人處得知仲介費之計算基礎可能有誤，認為應以銀行核貸金額而非成交總價作為計算標準。買方因而向仲介公司要求說明並退還差額，仲介公司堅持依約收取無誤。雙方就仲介費計算基礎產生爭議。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 不動產買賣仲介報酬之計算基礎，依法應以成交價格或貸款金額為準？
• 不動產經紀業管理條例對仲介費率之上限規範為何？
• 居間委任契約條款不明確時，應如何解釋？
• 已支付之仲介費若有超收情形，買方得否請求返還？

三、相關法條

民法第565條：居間契約之定義，居間人為報告訂約之機會或為訂約之媒介，而受報酬。

民法第568條：居間人之報酬請求權，以契約因其報告或媒介而成立者為限。

不動產經紀業管理條例第19條：經紀業收取報酬之標準與上限。

民法第179條：不當得利之返還請求。

四、法律分析

（1）仲介報酬之計算基礎與法定上限
依民法第565條及第568條規定，居間人之報酬以契約因其媒介而成立為要件。不動產經紀業管理條例第19條規定，經紀業向買賣雙方收取之服務報酬總額合計不得超過實際成交價之百分之六，其中向買方收取者不得超過成交價百分之二，向賣方收取者不得超過成交價百分之四。此處所稱「實際成交價」係指買賣雙方最終合意之交易總價，而非銀行核貸金額。銀行貸款金額取決於鑑價結果、貸款成數及買方信用條件等因素，與仲介服務之價值無關，故法律上不以貸款金額作為仲介費之計算基礎。買方若以貸款金額主張應減少仲介費，在法律上缺乏依據。惟若居間委任契約之文字有歧義，依民法第98條應探求當事人之真意解釋之，並依消費者保護法第11條定型化契約條款疑義時作有利於消費者解釋之原則處理。

（2）超收仲介費之認定與返還請求
若仲介公司收取之費率未逾法定上限，且契約明確約定以成交價為計算基準，則收費合法，買方無從請求返還。反之，若仲介公司之收費超過不動產經紀業管理條例所定上限，超過部分之約定依法無效，買方得依民法第179條不當得利之規定請求返還超收部分。實務上常見爭議在於仲介公司以各種名目（如服務費、代書費、廣告費等）巧立名目規避費率上限，若該等費用實質上屬於仲介報酬之一部分，仍應計入報酬總額受法定上限之限制。買方於簽約時應仔細審閱契約條款，確認報酬之計算方式與基準，並保留完整之契約文件與付款紀錄，以備日後爭議時作為舉證資料。若有疑義，可向各地不動產經紀業主管機關申訴，或向法院提起民事訴訟請求返還。

五、結論與建議

1. 確認契約約定之計算基準：詳細審閱居間委任契約，確認仲介報酬係以成交價或其他標準計算，釐清是否存在歧義。
2. 核對法定費率上限：依不動產經紀業管理條例核算仲介公司實際收取之費率是否逾越法定上限。
3. 保存付款證據：妥善保留仲介費發票、匯款紀錄及契約影本，作為日後爭議之舉證資料。
4. 以書面方式提出異議：若認為有超收情形，應以存證信函向仲介公司具體說明爭議並要求退款。
5. 尋求主管機關協助或法律途徑：如協商不成，可向各縣市地政局不動產經紀業主管機關申訴，或委請律師提起民事訴訟。