建物分層所有與修繕責任：誰應負責？

一、問題／事實整理

某區分所有權人購入一棟公寓大廈之中間樓層住宅單位。近期建築結構檢查發現屋頂防水層嚴重劣化導致滲漏，影響頂樓及中間數層住戶。管理委員會決議進行屋頂修繕，估價費用數百萬元，要求全體住戶依應有部分比例分擔。該區分所有權人質疑分擔方式之合理性，主張屋頂漏水主要影響頂樓住戶，中間樓層應減少分擔比例或改採平均分擔方式。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 公寓大廈屋頂屬共用部分，其修繕費用之分擔依據為何？
• 住戶得否以未直接受損為由拒絕分擔共用部分修繕費用？
• 管理委員會之修繕決議是否對全體住戶具拘束力？
• 住戶對費用分擔方案不服時之救濟途徑為何？

三、相關法條

公寓大廈管理條例第10條：共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔。

公寓大廈管理條例第11條：共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應經區分所有權人會議決議。

公寓大廈管理條例第18條：公共基金之設立與運用。

民法第799條：區分所有建築物共有部分之應有部分比例。

四、法律分析

（1）共用部分修繕費用之法定分擔原則
依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。屋頂屬於全體區分所有權人之共用部分，其修繕並非僅頂樓住戶之責任，而係全體共有人之共同義務。民法第799條亦規定區分所有建築物之共有部分，推定為各區分所有權人按其應有部分共有。所謂應有部分比例，實務上通常以各住戶之專有部分面積占全棟專有部分總面積之比例計算。住戶不得以其住宅位於中間樓層或未直接受漏水影響為由拒絕分擔，蓋屋頂防水層之完整攸關全棟建築物之結構安全與使用壽命。規約另有約定分擔方式者從其約定，但不得違反公寓大廈管理條例之強制規定。

（2）管理委員會決議之效力與住戶救濟途徑
依公寓大廈管理條例第11條規定，共用部分之重大修繕應經區分所有權人會議之決議。管理委員會依合法程序召集區分所有權人會議並經決議通過之修繕方案，對全體區分所有權人具有拘束力，縱有少數反對亦不影響決議之效力。惟決議之召集程序或決議方法若有違反法令或規約之情形，依公寓大廈管理條例第34條準用民法第56條之規定，區分所有權人得於決議後三個月內訴請法院撤銷該決議。住戶若僅係對費用分擔比例有異議，應先審視規約有無特別約定，次則檢視自身之應有部分是否計算正確。若管理委員會決議之程序合法且分擔比例依法計算無誤，住戶拒絕繳交修繕費用者，管理委員會得依法向法院訴請給付，住戶將面臨敗訴之風險。建議住戶在區分所有權人會議中積極參與討論，提出合理之替代方案。

五、結論與建議

1. 查閱規約關於費用分擔之規定：確認社區規約是否對共用部分修繕費用之分擔方式另有特別約定。
2. 核對應有部分比例之計算：向管理委員會索取各住戶應有部分比例之計算依據，確認自身應分擔金額是否正確。
3. 參與區分所有權人會議表達意見：在會議中提出疑義或替代方案，尋求多數住戶之支持以修正分擔方式。
4. 檢視決議程序之合法性：若決議之召集程序或表決方法有瑕疵，可於三個月內向法院訴請撤銷。
5. 評估公共基金之運用：建議管理委員會優先以公共基金支應修繕費用，不足部分再按比例向住戶徵收。