案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人（甲方，即房東）將店面出租予承租人（乙方）經營娃娃機台業務，租賃期間屆滿後雙方未另行簽訂新約，乙方繼續使用店面並持續繳納租金。嗣後，乙方開始積欠房租達數月，且完全失去聯繫，電話不接、訊息不回。乙方之娃娃機台仍遺留於店面內，甲方欲瞭解：（一）得否自行將店面上鎖限制乙方進入？（二）如何追討積欠之租金？（三）遺留之娃娃機台應如何處理？
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 原租約到期後未另訂新約，乙方繼續使用店面並繳租，是否成立不定期租賃關係？房東得否隨時終止？
- 乙方積欠租金達數月，甲方得否依民法第440條催告後終止租約？終止之方式與效力為何？
- 甲方得否自行將店面上鎖？此舉是否構成刑法上之強制罪或妨害自由？
- 乙方遺留之娃娃機台，甲方得否自行搬離、處分或行使留置權？
- 甲方追討欠租之程序為何？得否聲請支付命令或逕行提起民事訴訟？
三、相關法條
四、法律分析
(1) 不定期租賃關係之成立與終止
依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」本案原租約到期後，乙方繼續使用店面並繳納租金，甲方未表示反對，依法已成立不定期租賃關係。就不定期租賃之終止，甲方得依民法第440條第1項規定，因承租人積欠租金達兩期以上，經催告於相當期限內給付仍不支付者，終止租約。最高法院102年度台上字第1894號判決指出：「出租人依民法第440條第1項終止租約，須先定相當期限催告承租人給付租金，該催告應以到達承租人為生效要件。」鑒於乙方已失聯，甲方宜以存證信函寄至乙方戶籍地址及租約所載地址，以確保催告之效力。
(2) 自行上鎖之法律風險
甲方雖為店面所有人，但在租賃關係存續中，乙方對店面享有占有使用之權利。甲方若未經合法程序終止租約即自行將店面上鎖，可能構成刑法第304條強制罪（以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利）或民事上之侵權行為。即使乙方已積欠數月租金且失聯，甲方仍應循合法程序處理。建議甲方先完成催告及終止租約之程序後，再依法收回店面。臺灣高等法院106年度上易字第1258號判決即明示：「出租人於租約終止前自行更換門鎖阻止承租人進入，已逾越自力救濟之範圍。」
(3) 欠租之追討程序
甲方追討積欠租金，可選擇以下途徑：第一，向法院聲請支付命令（民事訴訟法第508條），此為最簡便之程序，僅需繳納裁判費之十分之一，法院不經言詞辯論即得核發支付命令，命乙方於二十日內清償。若乙方未於法定期間內異議，支付命令即與確定判決有同一效力，甲方得據以聲請強制執行。第二，若乙方對支付命令異議，案件即轉入通常訴訟程序。第三，若欠租金額在新台幣五十萬元以下，亦得提起小額訴訟或簡易訴訟，以加速程序進行。
(4) 遺留娃娃機台之處理
關於乙方遺留於店面之娃娃機台，甲方應審慎處理，避免構成侵占罪嫌。依民法第445條規定，出租人就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。甲方得主張就乙方遺留之機台行使留置權，以擔保其租金債權之清償。惟留置權之行使仍須依法定程序為之，甲方應先催告乙方於相當期限內取回機台並清償欠租，逾期未履行者，始得依民法第936條聲請法院拍賣留置物。最高法院100年度台上字第868號判決揭示：「出租人行使留置權，仍應遵循法定程序，不得逕行處分留置物。」甲方宜將機台現況拍照存證，妥善保管，待取得執行名義後再依法處理。
五、結論與建議
結論：原租約到期後乙方繼續使用店面已成立不定期租賃，甲方應先依民法第440條催告乙方給付積欠租金，逾期不給付即可終止租約。甲方不宜自行上鎖或處分乙方遺留之機台，應循法律途徑追討欠租並收回店面。就遺留機台可主張留置權，但仍須依法定程序處理。
- 立即以存證信函寄送乙方戶籍地址及租約所載地址，催告乙方於收到後十日內給付全部積欠租金，並載明逾期將終止租約。
- 催告期限屆滿後，再以存證信函為終止租約之意思表示，要求乙方於一定期限內遷出並返還店面。
- 向法院聲請支付命令，請求乙方給付積欠之租金及自終止租約後至返還店面止相當於租金之不當得利。
- 取得確定之支付命令或勝訴判決後，向法院聲請強制執行，包括命乙方遷讓房屋及給付金錢。
- 就乙方遺留之娃娃機台主張留置權，妥善保管並拍照存證，待法律程序完成後依法處理。切勿自行搬離、使用或變賣機台。
- 若乙方完全失聯且無法送達，可向法院聲請公示送達，以確保催告及終止租約之意思表示合法生效。
- 委任專業律師協助處理，尤其在強制執行及留置權行使等程序性事項上，專業協助可避免程序瑕疵導致權利受損。
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