持有建物在共有土地被索討土地使用補償費

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（甲方）在共有土地上持有建物，該土地為甲方與乙方各持有二分之一應有部分。甲方之建物目前出租收取租金。乙方取得土地應有部分約二年半，近期以存證信函要求甲方給付土地使用補償費，且計算期間長達五年，所請求之金額超過甲方租金收入之半數。甲方提出以下疑問：（一）乙方僅持有應有部分二年半，卻請求五年之補償費，計算方式是否合理？（二）若建物日後未出租或閒置不用，是否仍須給付補償費？（三）若乙方使用甲方建物之屋頂平台作為倉儲或通道通往其自有出租物件，甲方得否反向請求補償？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有土地上建物所有人使用土地是否超過其應有部分比例？他共有人得否依不當得利請求土地使用補償費？
• 乙方請求補償費之期間得否溯及其取得應有部分之前？請求權時效如何計算？
• 土地使用補償費之金額應如何計算？是否以申報地價年息百分之五至百分之十為上限？建物是否出租對補償費之計算有無影響？
• 乙方若亦有使用甲方建物（如屋頂平台）之情形，甲方得否主張抵銷或反請求不當得利？
• 當事人間是否得透過共有物分割訴訟根本解決土地使用爭議？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利之一般規定
• 民法第818條 — 各共有人按其應有部分對共有物之全部有使用收益之權
• 民法第820條 — 共有物之管理
• 民法第823條 — 共有物之分割請求
• 民法第126條 — 五年短期消滅時效（租金及其他定期給付）
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金以不超過土地及建物申報總價年息百分之十為限
• 土地法第105條 — 租用基地建築房屋準用第97條規定

四、法律分析

(1) 共有土地使用補償費之法律基礎
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。共有人若逾越其應有部分之比例而獨占使用共有物，其他共有人得依民法第179條不當得利規定，請求返還相當於租金之利益。最高法院61年台上字第1695號判例明確揭示：「共有人超越其應有部分之範圍使用收益時，就超越之部分係屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，或依不當得利之法則請求返還其所受利益。」本案甲方之建物占用共有土地，若占用面積超過其應有部分（二分之一）之比例，乙方即有權請求超額使用部分之補償。

(2) 補償費請求期間與時效之限制
乙方僅取得土地應有部分約二年半，卻請求五年之使用補償費，此計算方式顯有疑義。不當得利請求權之主體，應為受損害之人，乙方於取得應有部分前並非該土地之共有人，自無受損害可言。最高法院104年度台上字第531號判決亦指出，不當得利請求權之成立須以「致他人受損害」為要件，乙方僅得就其取得應有部分後之期間請求補償費。此外，依民法第126條規定，土地使用補償費屬定期給付之性質，其請求權因五年間不行使而消滅。因此，乙方至多僅得請求自其取得應有部分起至請求日止（約二年半）之補償費。

(3) 補償費金額之計算標準
關於土地使用補償費之計算，實務上多類推適用土地法第97條及第105條規定，以土地申報地價年息百分之五至百分之十為計算基準。最高法院68年台上字第3071號判例指出：「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，其金額應以申報地價為基礎計算。」惟應注意，補償費之計算應以甲方超越應有部分而使用之面積為基準，而非以建物全部占用之面積計算。若甲方持有土地二分之一應有部分，則僅就建物占用面積超過土地總面積二分之一之部分，始須給付補償費。至於建物是否出租，原則上不影響補償費之計算，蓋不當得利之計算係以客觀使用利益為準，而非以實際收益為準。惟建物閒置未使用時，甲方仍因占有土地而受有利益，乙方仍得請求補償。

(4) 乙方使用建物之反請求權與根本解決方案
若乙方確有使用甲方建物屋頂平台作為倉儲或通道之情形，甲方亦得依民法第179條主張不當得利，請求乙方返還相當於使用建物之利益。甲方並得依民法第334條主張以其對乙方之不當得利債權與乙方對其之土地使用補償費債權互為抵銷。實務上，此類共有土地使用爭議之根本解決方式為提起共有物分割訴訟。依民法第823條規定，各共有人除法令另有規定或因物之使用目的不能分割外，得隨時請求分割共有物。透過法院裁判分割，可一勞永逸地解決共有人間之使用補償費爭議，避免日後反覆訴訟。

五、結論與建議

結論：甲方持有建物占用共有土地，就超越應有部分比例使用之部分，他共有人乙方確有權依不當得利請求土地使用補償費。惟乙方僅得就其取得應有部分後之期間（約二年半）請求補償，不得溯及其取得前之五年期間。補償費之計算應以土地申報地價年息百分之五至百分之十為基準，並以超額使用部分之面積計算。甲方得就乙方使用建物之情形主張抵銷，並宜考慮提起共有物分割訴訟以根本解決紛爭。

1. 收到存證信函後，宜先以書面回覆表明異議，具體指出乙方請求期間超過其取得應有部分之期間，計算方式不合理。
2. 蒐集乙方使用甲方建物屋頂平台之相關證據（如照片、影片、證人證述等），以利日後主張抵銷或反請求。
3. 查明土地之申報地價及建物占用土地之面積，自行試算合理之補償費金額，作為協商之基礎。
4. 嘗試與乙方協商達成共有土地使用協議，明確約定各共有人之使用範圍及補償方式，避免日後爭議。
5. 若協商不成，考慮主動提起共有物分割訴訟（民法第823條），透過法院裁判分割土地，從根本上解決共有關係之紛爭。
6. 注意土地使用補償費屬定期給付，請求權時效為五年（民法第126條），應注意時效中斷事由，避免因時效完成而喪失反請求之權利。
7. 委任專業不動產律師協助處理，評估是否有原始建物使用土地之合法權源（如分管協議、默示同意等），以作為抗辯之依據。