管委會要求有出租的住戶要給社區押金

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某公寓大廈之區分所有權人，其將所有之住宅單位出租予第三人使用。社區管理委員會（下稱管委會）近期決議要求凡有出租之住戶須繳交一筆押金予社區，作為承租人使用公共設施之擔保。未繳交押金者，其承租人將無法使用社區公共設施及服務。當事人質疑該決議之合法性，認為：（一）此項決議僅經管委會會議通過，未經區分所有權人會議決議；（二）對出租住戶差別待遇，有違公平原則。當事人欲瞭解得否對管委會之決議提起法律救濟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 管委會決議要求出租住戶繳交押金，是否逾越管委會之職權範圍？是否應由區分所有權人會議決議始得為之？
• 該決議是否違反公寓大廈管理條例之強制規定而無效？抑或僅屬得撤銷之決議？
• 僅針對出租住戶課以押金義務，是否構成對部分區分所有權人之差別待遇，違反平等原則？
• 管委會得否限制未繳押金住戶之承租人使用公共設施？此限制是否侵害區分所有權人之權利？
• 區分所有權人得循何種法律途徑救濟？提起訴訟之期間限制為何？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第3條 — 用語定義（區分所有權人會議、管理委員會）
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議之決議方式
• 公寓大廈管理條例第33條 — 管理委員會之職務
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職權範圍
• 公寓大廈管理條例第9條 — 各區分所有權人對共用部分之使用權
• 民法第56條 — 社團總會決議之撤銷（類推適用）
• 民法第72條 — 法律行為違反強制或禁止規定者無效

四、法律分析

(1) 管委會決議之職權範圍與程序瑕疵
依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會之職務包括共用部分之清潔維護、公共基金之管理運用、住戶違規情事之制止及報告等事項，但關於住戶權利義務之重大變更，尤其涉及額外金錢負擔之課予，原則上應由區分所有權人會議決議或規約明文規定。要求出租住戶繳交押金，實質上係對特定區分所有權人課予原本不存在之金錢給付義務，此等重大事項已逾越管委會之職權範圍。最高法院98年度台上字第790號判決揭示：「管理委員會僅得就區分所有權人會議決議事項或規約所定職權範圍內為執行行為，逾越其職權範圍所為之決議，對區分所有權人不生拘束力。」

(2) 決議效力之判斷——無效或得撤銷
管委會之決議如逾越其職權範圍，其效力之判斷需視具體情形而定。若該決議違反公寓大廈管理條例之強制規定或公序良俗，依民法第71條或第72條規定為無效，任何人得隨時主張之，無須受期間之限制。若僅係程序上之瑕疵（例如未經區分所有權人會議授權），則屬得撤銷之決議，區分所有權人得類推適用民法第56條規定，於知悉後三個月內訴請法院撤銷之。臺灣高等法院107年度上字第1386號判決指出：「公寓大廈管委會之決議，如其內容違反法令或規約，區分所有權人得訴請確認該決議無效；如係決議方法違法或不當，則得訴請撤銷。」本案管委會未經區權會授權即課予出租住戶繳交押金之義務，涉及職權逾越，當事人得主張該決議無效或訴請撤銷。

(3) 差別待遇與平等原則之違反
管委會決議僅針對出租住戶課以押金義務，而自住住戶則無此負擔，此種差別待遇是否合理，須審酌其正當性基礎。公寓大廈管理條例第9條規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。區分所有權人將其專有部分出租，承租人依法得使用共用部分，此為區分所有權人之固有權能，管委會不得以未繳押金為由剝奪之。臺北地方法院104年度訴字第4523號判決即認為：「社區規約或管委會決議不得無正當理由對部分住戶為差別待遇，否則有違誠信原則及公平原則。」出租行為本身係區分所有權人對其專有部分之合法處分，以此作為差別課予金錢負擔之依據，欠缺合理正當性。

(4) 限制使用公共設施之合法性
管委會以未繳押金為由限制承租人使用公共設施，實質上係限制區分所有權人對共用部分之使用收益權利。依公寓大廈管理條例第9條及第33條規定，共用部分之使用管理應依規約或區分所有權人會議之決議為之。管委會片面限制特定住戶使用公共設施，若無區權會決議或規約之依據，即屬違法之管理行為。區分所有權人得依民法第767條所有權妨害排除請求權，請求管委會停止限制其承租人使用公共設施之行為。此外，管委會之違法限制行為如造成區分所有權人或承租人之損害，行為人尚可能須負民事侵權行為損害賠償責任。

五、結論與建議

結論：管委會僅經其會議決議即要求出租住戶繳交社區押金，未經區分所有權人會議決議或規約授權，已逾越管委會之職權範圍，該決議對區分所有權人不生拘束力。僅針對出租住戶差別課以押金義務亦違反平等原則。區分所有權人得向法院訴請確認該決議無效或撤銷該決議，並請求停止限制承租人使用公共設施之行為。

1. 先以書面（存證信函）向管委會表明異議，具體指出該決議逾越管委會職權、未經區權會授權、違反平等原則等理由，要求撤回該決議。
2. 確認該決議究係僅經管委會決議或已經區分所有權人會議決議，調閱相關會議紀錄，釐清決議程序是否合法。
3. 查閱社區規約中是否有關於出租住戶額外義務之規定，若規約無此規定，更可確認管委會之決議欠缺依據。
4. 聯合其他受影響之出租住戶共同向管委會表達反對意見，必要時於下次區分所有權人會議中提案否決該項措施。
5. 若管委會拒絕撤回決議，得向法院提起確認決議無效之訴，或於知悉決議後三個月內訴請撤銷該決議。
6. 若承租人已遭限制使用公共設施，得一併請求法院命管委會停止限制行為，並得請求因限制所受之損害賠償。
7. 委任專業公寓大廈法律律師協助，因公寓大廈管理糾紛涉及區權會運作、規約解釋及管委會職權範圍等專業法律問題，需要專業判斷。